똑똑한 나무늘보

오늘은 집을 매매할 때 양도세라고 하는 것이 궁금했습니다.

요즘 부동산 투자가 Hot 해지고, 9.13 부동산 대책이 나오고 난 뒤에 양도세 이거 비과세 받으려면 이제 조건이 어떻게 되지 하고 궁금해 하시는 분들도 많으실 거라고 생각이 됩니다.

저도 사실 대충 들어서 정확하게 어떻게 되어 있던 것이 어떻게 된 것인지 궁금합니다.

As-was vs. As-is 로 해서 정리를 깔끔하게 해드리면 좋은데, 아직 그렇게 깔끔한 정리는 어려울 것 같지만 저처럼 공부하시는 입장에서 차근차근 알아보실 수 있게 정리를 한번 해볼까 합니다.

자 그럼 이제 가보죠. ^^

일단 양도세의 기본적인 정의부터 알아보겠습니다.

양도세는 주택을 팔고 나서 살 때의 가격보다 비싸게 팔 때, 남은 금액에 대해서 내는 세금이다.

위에서는 차액이라고 했는데 정확하게는 양도소득 과세표준은 아래와 같이 계산이 됩니다. 

기본적으로 기억하기기에 편하게는 "양도가액-취득가격" 이라고 대략 보시면 됩니다만,

정확하게는 "-필요경비-장기보유특별공제-양도소득기본공제" 를 하면 양도소득 과세 표준이 나옵니다.

다음으로 양도소득 과세표준에 곱해지는 양도세 기본 세율이 어떻게 되는 것인지 알아봤습니다.

※ 위의 테이블에서 누진공제라는 것이 있는데 소득세와 중복과세 방지 목적에서 각 과세표준에서 공제하는 금액입니다. (쉽게 이야기 하면 공제, 즉 빼줍니다.) 

다음으로 봐야 할 것이 최근 양도세 규제 현황 및 중과세율 인 것 같습니다.

아래와 같이 간략하게 정리해 봅니다.

보시면 최근에 어떤 기조로 규제가 진행되어 왔는지 이해하시는데 도움이 되고, 향후 투자에도 도움이 되실 겁니다.

2017/8/2 : 투기지역 양도소득세 중과, 3주택자는 +10% 

              (투기지역 3주택인지 아무지역이나 3주택인지 확실히 잘 모르겠네요...)

2018/1/1 : 조정대상지역 분양권 전매시 양도소득세 강화, 양도세율 50%

2018/9/13 : 1주택자가 조정대상지역에 신규주택 취득하여 임대 등록시에도 중과

위는 양도세 규제의 현황을 보여드린 것이고, 현재 기준 중과세율은 아래와 같이 보시면 됩니다.

위의 기본세율 테이블을 참고하시어 아래와 같은 계산으로 대략 보시면 충분합니다.

마지막으로 9.13 대책은 1세대 1주택에 대해서만 세금에 대해서 관용(?)을 베풀고 있는데 현재 1세대 1주택의 요건을 아래와 정의하고 있습니다.

   [ 1세대 1주택의 요건 ]

기존 : 양도가액 9억원 이하의 주택을 2년이상 보유한 경우 

개정 : 기존 + 2년 이상 실제 거주

기존에는 실거주 조건이 없었으나 이제는 2년이상 실거주 조건이 있어 양도세를 면제 받으려면 현재는 반드시 실거주를 해야 합니다. 까다롭네요. ^^;

또한, 9.13 부동산 대책에서는 양도세 관련하여 아래와 같은 문구가 보입니다.

1. 투기지역 양도세 중과되며, 조정대상지역 분양권 전매시 양도세 강화

2. 조정대상지역 일시적 2주택자, 양도세 비과세기준 강화 (종전주택 3→2년내 처분)

3. 조정대상지역 주택취득·임대등록시 양도세 중과·종부세 과세

조정대상지역에서는 일시적 2주택자의 경우, 양도세를 비과세 받으려면 종전에 보유하고 있던 주택은 2년내 처분하라는 겁니다. 실거주가 아닌 다른 주택 하나로 시세차익 누리고 양도세 비과세 받고 그렇게 안해주려는 거죠. 

그리고 참고로 아래는 임대사업자와 관련해서 양도세 강화된 내용입니다.

-기존 : 준공공임대사업자 등록후 10년이상 임대하면 양도세 100% 감면

         85 ㎡ 이하, 수도권 외 100 ㎡ 이하는 양도세 감면

-변경 : 1주택 이외의 주택임대시 수도권 6억이하, 비수도권 3억 이하의 주택임대시에만 양도세 면제 (비싼 임대주택 양도시에는 어떻게든 세금 받겠다는 거네요.)

만약에 정말 내가 얼마나 내야 하는지 궁금하다면,

국세청 "홈텍스"에 가면 직접 계산을 해보실 수도 있습니다.

아래를 참조하세요. ^^

(크롬 브라우저 안됩니다. 익스플로러 쓰세요. ㅠㅠ)