똑똑한 나무늘보

분양권 전매

분양권 프리미엄

안녕하세요. ^^

나무늘보 입니다.

분양권의 정의는 소득세법에 의하면 "주택을 취득할 수 있는 권리" 입니다.

아파트 시공사의 아파트 공사가 완료되고 나면 들어가 살 수 있는 권리이며,

분양권 전매라는 것은 이 분양권을 사고 파는 것을 이야기 합니다.

아직 다 지어지지도 않은 아파트를 거래한다는 것이 이상하게 보일 수도 있습니다만,

엄밀히 이야기하면 아파트에서 살 수 있는 권리를 사고 파는 행위라고 보시면 되겠습니다.

(사실 뭐 엄청나게 많이 들어온 터라 이상하지도 않습니다.)

장화신고 들어가서 구두신고 나온다고, 청약 당첨이 된다면 더할 나위 없이 좋겠지만 

그렇지 않더라도 프리미엄을 주고 제대로 된 지역의 분양권을 구매하시면 

장화신고 들어가서 캐주얼화 정도는 신고 나오시게 될 겁니다.

제대로 된 물건을 볼 줄 아는 눈을 가진 사람이 성공하는 투자자 겠지요.

(말은 쉬우나 실천하기는 어렵죠. ㅠㅠ)

먼저 간단하게 말씀드리면,

분양권 전매는 "분양계약급 + 이미 납부한 중도금 + 프리미엄" 으로 거래가 됩니다.

주위에서 소위 청약통장 1순위 자격을 가진 분들이나 청약가점이 높은 분들이 최초 아파트 분양을 받게 되고

그렇게 당첨된 분양권은 프리미엄이 붙어서 거래가 됩니다.

입지 좋은 아파트는 요즘 프리미엄, 소위 피가 몇 억씩 붙고 있습니다.

이런 기회를 잡으려면 우선 분양권 전매가 어떻게 이루어 지는지를 알면 도움이 될 것 같습니다.

분양권 전매는 아래와 같은 절차에 따라서 이루어 집니다.

직접 실제적인 업무를 진행하시는 공인중개사가 아니면 세세한 절차를 다 아실 필요는 없을 것 같고

대략 개념이 아래와 같구나 하고 이해해 두시면 충분하겠습니다.

분양권 전매절차

사실 분양권을 매수하겠다는 의사결정만 하면 공인중개사 분과 분양사무소에서 잘 안내를 해주기 때문에 어렵지 않습니다.

다만, 아래 유의할 사항은 한번 읽어 보시고 확인하시기를 권해 드립니다.

분양권 매수시 유의할 점

참고로, 

분양권 전매시 중개수수료는 총 분양가가 아니라 실제로 매수-매도자간 분양권 전매로 주고 받은 금액입니다.

아직 납입하지 않은 중도금과 잔금은 제외하시고 중개수수료를 계산하시면 됩니다.

(계약금+납입중도금+웃돈을 기준으로 수수료율을 곱해서 계산)

그리고, 

분양권을 투자 목적에서 매입하시는 거라면 재전매 가능여부도 확인하시면 좋겠습니다.

정부에서는 분양가 전매제한을 두어 투기를 방지하고 있으며, 지역에 따라 전매제한 기간이 다르므로 잘 체크하셔야 합니다.

전매제한 예외가 있기는 합니다만 부득이한 경우를 감안해 주는 것입니다. (투기는 안됨)

분양권 전매제한

또한 조정대상지역내 분양권을 전매할 때에는 보유기간과 관계없이 50%의 양도세를 납부하여야 합니다. 

분양권은 10~20%의 계약금만 있으면 투자가 가능한 경우도 많고, 계약금의 몇배의 이익을 남길수도 있습니다.

재산세/취득세에서는 자유롭고 양도소득세만 내면 되므로 투자하시는 분들이 많습니다.

현명한 투자로 부자 되세요~~!! ^^

이상 나무늘보 였습니다. ^^

오피스텔 전매제한

오피스텔 담보대출

주택임대사업자 / 일반임대사업자

안녕하세요. ^^

나무늘보 입니다.

9.13 대책으로 주택담보대출이 제한 되면서 

이제는 대출규제에서 비교적 자유롭고 전매제한이 없는 

오피스텔 투자에도 관심을 가져볼만 하다는 생각이 듭니다.

특히 아파트 대비 소액으로도 투자를 할 수 있는 장점이 있어서 

많은 분들이 관심을 가지고 계실 것 같습니다.

참고로, 주거용 오피스텔은 보유주택 수에 포함되지 않습니다.

즉, 내가 아파트 1채를 가지고 있고 주거용 오피스텔을 매수한다고 해서 

1가구 1주택의 조건을 만족하게 되는 겁니다.

그러면...

첫번째로 오피스텔 매수시 담보대출과 전매제한이 어떤 식으로 되어 있길래 

투자가 가능하다는 것인지 궁금하실 겁니다.

아래와 같이 알려드립니다. ^^

오피스텔의 경우에는 대출규제 대상이 아닙니다. 

현재 LTV는 70% 입니다. 

즉, 감정가의 70% 수준에서 대출이 가능합니다.

금융사마다 대출한도가 다르기는 합니다만,

LTV가 높으면 이율이 당연히 올라갑니다.

결론적을 현재 아파트 담보대출보다 높은 LTV가 적용이 됩니다.

단, 신용등급 6등급 이상이 되셔야 방공제 없이 70% 까지 가능합니다. 

방공제에 대해서는 뒤에서 간단히 설명을 드릴 텐데, 

쉽게 생각하셔서 방공제가 있으면

나중에 나갈 수 있는 금액을 먼저 떼고 대출이 나가므로

대출한도가 줄어들게 됩니다.

하지만 한국은행 기준금리가 11월이 되면 상승할 것이라고 하니 

상황을 잘 판단하시어 대출 받으시는 것이 좋겠습니다.

가까운 은행을 방문하시어 대출한도를 상담 받으시는 것이 가장 정확합니다.

방공제란?

방을 공제한다. 방을 뺀다. 방빼기라고 생각하시면 됩니다.

소액임차인의 최우선변제금액을 말합니다.

금융사의 입장에서는 차후 집의 매각 또는 경매시 리스크의 최소화

세입자의 입장에서는 세입자 보호의 목적이 있습니다.

다른 채권이나 물권의 권리보다 우선하므로 가장 먼저 변제해야 합니다.

방공제는 지역마다 변제금이 정해져 있습니다.

작은 금액이 아니라서 

모르고 계시면 나중에 곤란을 겪으시는 경우도 있습니다.

현재는 아래와 같은 것으로 확인됩니다.

위의 표를 보시면 지역마다 변제금이 정해져 있는데

수도권은 2,700 만원 정도로 작은 금액이 아닙니다.

다음으로, 오피스텔의 전매제한에 대해서도 알아보겠습니다.

기존의 수도권 투기과열지구에만 적용되던

오피스텔 분양권 전매제한은 수도권 외 투기과열지구 및

조정대상지역까지 확대가 되었습니다.

전매제한이 적용되는 날짜가 가장 중요합니다.

적용시점은 '18.1.25일 이후 분양신고분 부터입니다.

서울 및 투기과열지구는 '17.8.3일부터 이미 적용되었습니다.

그 이전에 분양신고한 투기과열지구내 오피스텔은 1회 전매만 가능합니다.

(예외, 청약조정지역임에도 불구하고 

오피스텔이 100실 이하인 경우는 전매 가능)

마지막으로,

오피스텔을 소유할 때는 

임대사업자로 등록을 하시게 될 경우가 많아서 

아래 내용도 참조로 알려 드립니다.

임대 사업자는 

일반임대사업자와 주택임대사업자

두 종류로 나뉘어서 등록을 할 수 있습니다.

둘중 자신이 처한 상황에서 어느게 더 유리한지 따져서

합리적인 선택을 하시기를 바랍니다.

산업근로자나 오피스가 밀집되어 있으면 일반임대사업자로 

거주 밀집지역이시면 주택임대사업자로 등록하는것이 유리하다고 합니다.

이상 나무늘보 였습니다. ^^

청약시 유의할 제도

청약 1순위 자격제한, 재당첨 제한

안녕하세요. ^^

언제나 알아야 할 핵심만 간단 명료하게 말씀드리는 나무늘보 입니다.

오늘은 청약시 유의할 제도에 대해서 말씀드리겠습니다.

청약통장 1순위라도 자격 제한을 받는 경우도 있고, 아차해서 놓치고 깜빡하면 재당첨이 제한되는 사례가 있으므로 주의하셔서 청약을 하시는 것이 좋습니다.

■ 청약 1순위 자격 제한

주택청약통장 1순위 고객중 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 1순위 청약자격이 제한됩니다. 

1순위 자격을 주지 않는다는 겁니다.

아래 테이블을 보면 형평성을 위해서 과거5년 이내에 당첨된 경험이 있는 사람과 2주택 이상을 소유한 사람에 대해서는 어느정도 제한을 두고 있습니다. 

그런데 투기과열지구(투기과열지구는 기본적으로 투기지역 포함)와 청약과열지역은 해당사항이 있으나 그 외 지역은 청약 1순위 당첨 제한이 없습니다. 

※ 청약과열지역은 보통 조정대상지역이 해당되나 경우에 따라서 제외되는 경우가 있기도 할 것 같습니다. 

   Case by Case 로 확인하시기 바랍니다.

당첨제한이 없는 지역은 아래 지역을 제외하고 나머지 지역을 보시면 되겠습니다. 

(아래는 '18.10월 기준입니다. 투기지역/투기과열지구/조정대상지역은 매번 정부발표가 있을 때마다 변경이 있습니다.)

■ 재당첨 제한

다음의 주택에 당첨된 자의 세대에 속한자는 향후 일정기간 동안 다른 분양주택(분양전환 공공임대주택 포함)의 입주자로 선정될 수 없습니다.

1순위던 2순위던 청약통장의 순위에 관계없이 재당첨 제한입니다.

조금만 찾아보면 미리 알 수 있는 건데 실수해서 아쉬운 상황을 만들지 마세요.

이상 나무늘보 였습니다. ^^

부동산 중개수수료 낮추는 방법

부동산 중개수수료 협상하는 방법

부동산 중개수수료 인하

얼마전에 저한테는 비싸지만 부자 분들이 보시면 별것 아닌 아파트를 한 채 매수했습니다.

주택 거래 한지가 꽤 오래되어 세금이나 부동산 중개수수료에 해서 관심이 한동안 덜했는데,

현재 살고 있는 집을 팔고 매수한 새 집으로 이사하는 입장에서 부동산 중개수수료를 보고 깜짝 놀랐습니다.

취득세 만큼의 부동산 중개수수료라니. 합리적으로 절약하는 방법이 있을까 싶어 알아본 내용을 공유합니다. ^^

현재 부동산 중개 수수료 테이블입니다. (검색만 하면 어디서든 쉽게 얻을 수 있는 정보입니다. ^^)

개인적인 생각으로는

집을 팔면 모르겠는데 집을 살 때는 내가 다 찾아보고 결정하고 했고 부동산 중개인이 한 거라곤 엘리베이터 몇번 타고 올라갔다 내려왔다 한거 빼고는 별거 없는 것 같은데 중개수루료가 너무 많이 들더군요.

물론 계약관련 일부 법적 대리업무를 해주기는 하는데 별로 어려운 것도 아니고 전문적인 것도 아니고 솔직히 제가 알아보고 해도 할 것 같은 느낌이고요. 딱히 매수-매도자간에 분쟁이 있을 때에도 적극적으로 나서서 해결해준다는 느낌을 지금까지 한번도 받은 적이 없습니다. (저는 그런 분들만 만난 모양입니다. ㅠㅠ)

최근에 청와대 국민 청원 게시판에 올라와 있는 중개수수료 현실화를 요구하는 청원이 지속적으로 올라오고 있습니다.

년초에 한번 어느분이 올리셨던데 종료되고 난 이후에도 계속 비슷한 청원이 올라오고 있죠.

공인중개 수수료와 서비스에 대한 불만↑

중개인이 "이런 경험이 처음이라 세무 관련 문제가 해당되는지 물어봐야 한다"며 세무사에게 전화를 거는 장면을 목격.  "전문성이 현저히 떨어진다는 생각을 떨칠 수 없었다"

공인중개 수수료불만에서부터 가격 담합 문제까지 다양하다..

중개보조원 제도도 손질해야 한다는 주장 有 (중개 보조인은 딱 중개보조인 만큼만 한다.)

계약 과정에서 중개인의 전문성 저하로 피해를 본 사례 다수

중개수수료를 현실화 시키면 매수 매도자 간에 거래비에 대한 부담도 줄어들게 되어 

거래 건수가 올라가는 효과도 있지 않을까 합니다. 

현재로서는 부동산 중개수수료가 마치 무슨 세금처럼 꼭 상한요율을 지급해야 하는 것처럼 되어 있습니다. 

아래는 어느 기업의 블로그에서 가이드 하고 있는 부동산 중개 수수료 낮추는 방법 입니다.

저는 아래 중에 4번 적극 활용해야 한다고 생각합니다. 

오늘날과 같이 소비자들이 똑똑해지고 있는 시대에 부동산 거래는 구시대적인 예전 프로세스를 그대로 따르고 있네요.

(1) 현금영수증을 발급받으십시오.

현금영수증은 충분히 발급 받으실 수 있습니다. 

현금영수증을 발행해주지 않거나 그에 따른 금전적 보상을 요구한다면 국세청에 신고할 수 있으며, 신고자에게 미발급액의 20%를 포상금으로 지급합니다. 거래일로부터 5년 이내 국세청 홈페이지에서 <현금영수증 미발급 신고>도 가능해요!

[출처] 7억 아파트 중개수수료가 99만원? 부동산 중개수수료 협상하는 법|작성자 대신증권 

(2) 가계약을 하기 전에 간이과세자 부동산 여부를 확인하십시오. 간이과세자로 등록된 부동산에서 하세요.

이건 확인해 볼만 합니다. 보통 10% 정도를 절약할 수 있는 방법입니다. 몇백만원 중에 10%면 크지요. 가족들과 고급 식당에서 저녁 한두끼 할 수 있는 금액일 겁니다. (저도 가장 최근 거래애서 10% 손해 봤습니다. ㅠㅠ)

부동산 사업자도 간이과세자와 일반과세자로 나뉩니다. 

간이과세자는 세금을 적게 내는 대신, 부가가치세(10%) 환급과 세금계산서 발행이 불가능하고, 일반과세자는 세금을 더 내는 대신 부가가치세를 환급 받을 수 있으며, 판매 대금보다 구매 대금이 많은 경우 환급 세액을 받을 수 있습니다. 

여기서 소비자가 기억해야 할 점은, 간이과세자 부동산이 훨씬 유리하다는 점입니다. 

일반과세자로 분류된 부동산은 부동산 중개수수료에 10%의 부가가치세를 요구할 수 있지만, 

간이과세자 부동산의 경우 부가가치세를 요구할 수 없기 때문입니다.

[출처] 7억 아파트 중개수수료가 99만원? 부동산 중개수수료 협상하는 법|작성자 대신증권

(3) 반드시 계약서를 쓰기 전 중개수수료를 협의하십시오.

이게 협의가 되나요. 대부분의 중개사들고 그렇고 소비자들도 그냥 상한 요율로 생각하고 말도 안꺼냅니다. 거래하는 입장에서 거래에 관계된 사람들끼리 껄끄러운 관계가 되기 싫은 겁니다. 이건 문화적인 요인도 상당하다고 생각합니다. 협의를 하라니.. 무슨 현실적이지도 않은 방법을 방법이라고 하네요. 이런건 몸소 보여주는 것이 답입니다. (4)번에 주목하세요. 앞으로는 4번과 같이 가야 합니다. (특정 업체 광고하려는 것이 절대 아닙니다. 업체명은 다 뺄 테니 다른 블로그 찾아보시면 이용방법도 쉽게 찾으실 수 있을 겁니다.)

(4) 부동산 반값 수수료/정액제 수수료를 적극 활용하세요!!!!!!

공인중개인의 전문성과 중개보수에 대한 불만이 계속되면서 새로운 형식의 공인중개 서비스에 대한 관심도 높아지고 있다.

변호사와 협업하면서 전문성을 강조하는 'XXXXX'은 부동산 중개보수를 거래 금액과 관계없이 99만원으로 제한했다. 

공인중개사들의 중개수수료 입찰 경쟁을 통해 최저가 중개수수료로 거래할 수 있는 시스템도 나왔다. 'XX' 은 매도인이 직접 팔 물건을 등록하고 중개수수료 경쟁 입찰을 통해서 공인중개사가 단독으로 매물을 중개하는 서비스다. 매도인은 공인중개사로부터 할인된 복비를 제안받고, 입찰에 성공한 공인중개사는 확보한 매물을 단독으로 거래할 수 있다. 임차인을 포함한 매수인 전용 서비스도 최근 추가됐다.

※ 참고로 아래와 같이 주요 포털에서는 중개수수료를 계산해 볼 수 있도록 제공하고 있습니다. 활용하세요.

매수자, 매도자, 중개인이 다 행복한 거래 하세요~

이상 마칩니다. ^^

좋은 상가 고르는 방법

안녕하세요. ^^

나무늘보 입니다.

오늘은 좋은 상가를 선택하는 방법을 기본 핵심만 간략하게 말씀드려 볼까 합니다.

상가 투자를 주로 하시는 분이라면 아마 아래 내용 외에도 여러가지 부분은 꼼꼼히 따져서 선택을 하시리라 생각됩니다.

알고 있는 듯하지만 놓치기 쉬운 포인트들이 있죠. 최소한 따져봐야 할 기본적인 내용들에 대해서 알아보겠습니다.

■ 유동인구가 많은 코너자리 상가가 최고 입니다. 

코너자리는 아시겠지만 단면만 보이는 상가에 비해 3면이 보이게 되는 경우가 많으므로 (모서리 면까지 포함) 

눈에 잘 띄는 홍보효과가 확실히 있습니다.

눈에 잘 띄는 데다가 좋은 브랜드의 점포가 입점하면 효과는 대박이겠지요. ^^

외관을 눈에 띠게 디자인하고 컬러도 고급지게 한다면 손님을 끌어들이는 효과가 짱입니다.

■ 스타벅스가 입점하기로 되어 있는 근처 상가

대표적인 예로 스타벅스를 들었지만 사실 유명 프랜차이즈가 들어서는 곳을 노리시면 됩니다.

이런 업체들은 유동 인구 및 주위 상권 분석을 체계적으로 하는 시스템이 되어 있고 충분한 검토 후에 입점을 하기 때문에 믿을 만한 상권이며 이후 꾸준한 수익을 기대할 수 있는 브랜드들이 입점할 가능성이 크기 때문에 공실의 우려는 거의 없습니다.

■ 임대하시려는 업종이 있다면 업종에 따라 특색있는 건물의 상가를 매입하시는 것이 좋습니다.

요즘은 이미지 마케팅의 시대입니다. 미적으로도 아름다운 건물이 눈에도 잘 띄고, 홍보효과도 있고 일석이조 입니다.

각 동네마라 커피거리 가보시면 특색있는 건물에서 커피 한잔 마시고 싶을 때가 있죠? 사람 마음은 다 똑같은 겁니다. ^^

■ 근처 주민들을 상대로 장사를 직접 하실 생각이라면 끌어들이려는 고객들이 모여드는 장소의 상가를 매입하시는 것이 좋습니다.

놀이터/소공원/문화센터 근처, 학원 집중가가 선호되는 이유가 있습니다. 유동인구가 많은 곳이 돈이 굴러다니는 지역입니다.

■ 실제 구매력 있는 유동인구가 많은 곳이어야 합니다.

상가는 일반 주택, 아파트와는 다릅니다.

장사를 해야 할 시간에 지갑에 돈을 가지고 있고, 돈을 기꺼이 쓰고자 하는 사람들이 많이 돌아다니는 공이어야 합니다.

강남/압구정 특정 거리가 왜 비싸겠습니까? 돈 쓰려는 사람들이 평일이고 주말이고 모이는 곳이라서 그렇습니다.

이런 위치가 최고의 위치입니다. ^^

■ 대형 공공기관 근처 좋습니다.

공무원, 그리고 공무를 보기 위해서 오가는 유동인구가 타켓입니다.

최근에 공공기관이 이전한다는 말이 나오거나 확정된 지역은 상가로 수익을 확보하기에 굉장히 좋은 위치입니다.

결국 그 근처에서 비지니스가 활성화 되고 유동인구가 많아지는 효과로 인해 상가의 가치가 올라가게 됩니다. 

■ 고객의 출입이 양방향에서 가능한 상가가 생각보다 괜찮습니다.

가장 효과적인 마케팅은 고객과의 접점을 늘리고 좋은 이미지를 심어주는데 있습니다.

인테리어가 잘 되어 있고, 고급스러운 브랜드들이 이런 매장을 선호하는 이유가 있습니다.

단, 지나가다 딱 보기에도 저기 한번 들어가 보고 싶다, 뭔지 궁금하다 싶을 정도로 내외관이 잘 정비된 점포가 입점하는 것이 금상첨화 입니다.

■ 제대로된 맛집이 들어서는 곳에서 다른 업종으로 장사를 하는 것도 좋습니다.

간단히 말씀드리면, 유명한 갈비집 옆 디저트 가게 잘 됩니다. 

쇼핑몰 근처 교통이 편리한 위치의 맛집 식당이 밀집한 곳 주변의 카페 잘 되는 곳이 있습니다.

■ 대단지 아파트 단지의 상가

요즘 아파트 건설사 마다 대단지에 쇼핑몰 거리를 만드는 것이 유행입니다.

호반건설은 아비뉴프랑이라는 브랜드로 인기몰이를 하고 있고, 

아이파크/반도건설 등도 자체 아파트 거리 상권을 잘 만들고 있습니다.

예전에는 주상복합을 소음 등으로 꺼려하는 분위기가 다소 있었던 듯한데, 

요즘은 생활 편의성 등의 측면에서 전혀 거리낌이 없습니다.

■ 내가 임차할 공간이 시각적으로 잘 보이는 위치의 상가

눈에 잘 안 뜨이는 좁은 입구는 별로 입니다. 

전면이 넓은 매장이 좋고 위에서도 이야기 했듯이 양방향 매장의 장점을 잘 활용하면 더욱 좋습니다.

■ 당연한 이야기지만 유해한 업체가 있는 상가는 망합니다.

이건 장기적으로 좀 보셔야 합니다.

극단적인 예로, 학부모들이 많은 아파트 단지 옆의 상가에 술집이 집중되어 있는 상가가 있으면 같이 망할 가능성이 커집니다.

최근 상가에 술집만 들어서도 근처 주민들이 반대하고 민원을 넣는 사례가 흔합니다.

당장 상가가 잘 나가고, 또 상가를 임차하기 쉬울지 몰라도 타켓으로 하는 대상 인구를 잘 분석하고 장기적으로 생각하고 들어가셔야 합니다.

■ 넉넉한 주차장이 있는 상가

임대 또는 임차하시려는 업종에 따라서 주차장이 반드시 필요한 상가가 있습니다.

확보하시기 바랍니다.

■ 타겟 구매층이 지나갈 거리의 상가를 선택

예를 들어, 직장인들이 퇴근 길에 들러서 돈을 쓰고 갈 확률이 높으면 퇴근길 방향의 거리에 길을 건너지 않고 들를 수 있는 상가 위치가 좋습니다. 

특히 큰 길 양 옆으로 상가건믈이 있다면, 아마 회사의 위치에 따라서 한쪽은 출근하는 방향, 한쪽은 퇴근하는 방향일 겁니다

이처럼 고객들의 동선을 고려한 세심한 상가 위치 선택이 필요합니다.

■ 상가 분양광고를 모두 믿지는 마십시오. 

광고 및 분양대행사 말만 믿고 수익률 ○○% 보장, ○○은행, 대형병원 입점 확정, 독점 상가... 이런 문구 믿고 덥썩 계약했다가는 쪽박을 차기 십상입니다. 

부동산 광고 관련 소비자피해주의보, 공정위 소비자홈페이지를 통해 사실관계를 반드시 문의하고 확인하는 습관이 필요합니다.

또, 온라인 정보 수집을 통해 마음에 들어 상가를 직접 보고자 하는 경우에, 실제로 찾아가면 해당 매물이 없거나 다른 허접한 매물을 온갖 방법으로 좋게 설명하는 경우가 많은데 주의하셔야 합니다. (중고차 허위매물 처럼 낚이는 경우가 무척 많습니다.)

■ 상가 권리금을 잘 알아보고 체크하세요.

상가에는 권리금이 있고, 심지어는 교회에도 권리금이 있다고 합니다. (교회가 권리금이 있다는 것이 조금 어처구니 없네요.)

권리금이란 점포 운영을 포기함으로써 발생하는 기회비용을 말하는 것인데, 점포의 가치를 반영한 돈입니다.

권리금은 지역권/영업권/시설권 등으로 이루어 집니다. 

(계약서에 명기하지 않아서 상가임대차보호법의 보호를 받지 못합니다. 반드시 신중하게 체크하셔야 합니다.)

상가 권리금애 대해서 좀 더 자세히 말씀드리면 아래와 같습니다. 

(제목을 보면 대충 어떤 목적의 권리금인지 짐작하실 수 있으실 겁니다.) 

영업권리금 : 상가의 매출 정도에 따라 형성되는 권리금. 매도 시점부터 6~12개월 동안 발생하는 평균 매출수익이 기준이 됩니다.

달 수입이 천만원이면 1억 2천 정도의 권리금이 형성됩니다. 매출 장부를 반드시 확인하십시오.

시설권리금 : 당초 시설투자비용입니다. 인테리어, 간판, 기자재 등이 포함됩니다. 감가상각을 반드시 고려해야 하며 그래서 최초 개업일을 확인해야 합니다. 시설 권리금은 1년 단위로 약 30%씩 비용을 삭감하는 것이 관례라고 하네요. (3년 지나면 거의 0 된다고 합니다.)

바닥권리금 : 소위 자릿세 입니다. 특별한 기준을 잘 모르겠으나 바닥(자리)가 좋아서 일정 수준의 매출이 기본적으로 발생할 것이라는 가정 하에 요구하는 권리금입니다. 건물주가 요구할 경우에만 들어준다고 합니다. 부동산 중개업자나 분양업자가 요청하는 것은 지불할 필요가 없습니다. (생각해 보면 당연한 겁니다. 중간에서 일하는 분들께 줄 필요 없고 요청받은 경우에는 건물주가 요청했다는 것을 확인하셔야 합니다.) 

현명한 상가 투자 하세요!

좋은 상가 고르셔서 대박 나시길 바랍니다!

이상 나무늘보 였습니다. ^^

재건축

무상지분율, 대지지분, 용적률

안녕하세요. ^^

나무늘보 입니다.

재건축, 반드시 "대지지분" 과 "무상지분율"을 확인하십시오!

오늘은 부동산 용어중에 "용적률"에 대해서 알아보겠습니다.

용적률이란, 

대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 이야기 합니다.

(건축물의 연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적의 합계입니다.)

위의 정의를 보고 쉽게 유추해 볼 수 있죠.

아파트의 경우, 층수가 높으면 용적률이 낮고, 층수가 낮으면 용적률이 높다는 사실입니다.

그러면 용적률이라는 것이 언제 중요하냐면, 재건축을 할 때 중요합니다.

아래와 같은 기사가 대표적인 사례입니다.

위의 기사를 보면 현재 용적률이 137% 인데 300% 로 올라갈 것이라고 되어 있습니다.

그만큼 재건축을 해서 동수를 증가시키거나 층수를 올린다는 이야기 입니다.

이렇게 하면 사실상 조합원이 부담해야 할 부담금은 줄어듭니다.

왜냐하면 사업자는 많은 세대를 지어서 이윤을 남길 수 있는 만큼 조합원들의 재건축 부담금은 줄어드는 겁니다.

이런 아파트 단지의 경우에는 아파트가 재건축을 할 만큼 년식이 오래 되었을지라도

재건축 이후의 부담금이 적고 신축 이후의 집값이 상승하리라는 기대가 커서 미리 매수하는 선투자 현상으로 가격이 올라갑니다.

용적률은 이제 설명을 드렸고요.. 대지지분이라는 개념이 있습니다.

대지지분이 높고 용적률이 높은 아파트가 좋다 좋다 그런 기사를 보셨을 겁니다.

대지지분이란, 

아파트 전체 단지의 대지면적을 가구수로 나누어 등기부에 표시되는 면적입니다.

대지지분 = 전체토지면적 × 대지권의 비율

대지지분이 많다는 것도 용적률이 낮아서 더 많은 아파트를 신축할 수 있음을 의미하고 

마찬가지로 위에서 설명했듯이 용적률이 높아질 수록 사업성 측면에서 그리고 조합원 부담금 측면에서도 장점이 큽니다.

재건축이 예상되는 아파트를 매입할 때 대지지분을 확인하고 

대지지분이 낮은, 즉 가구수가 적은 아파트를 미리 매수하는 것이 좋습니다.

마지막으로, 

대지지분 못지 않게 중요한 것이 무상지분율입니다.

무상지분율은 대지지분에서 몇 % 비율로 추가분담금 없이도 새 아파트의 면적을 받을 수 있는가 하는 것입니다.

무상지분율이 높다는 것은 무상으로 받는 면적이 커진다는 것이고 

조합원 입장에서는 당연히 무상지분율이 높을수록 투자가치가 높습니다.

한 가구(세대)가 가지고 있는 대지지분 면적에 무상지분율을 곱하면 무상지분면적이 나옵니다.

무상지분면적이 재건축 이후에 받고자 원하는 전용면적보다 크면 추가분담금이 없이 돈을 돌려받게 되고

작으면 초과하는 면적만큼은 추가분담금을 내야 하는 겁니다.

이상 나무늘보 였습니다. ^^

청약가점제

청약가점 산정 기준표

청약가점 산정(계산) 방법 

안녕하세요. ^^

나무늘보 입니다.

오늘은 청약 가점제에 대해서 알아보겠습니다.

저는 한동안 분양받을 생각을 안하고 있어서 관심이 좀 덜했는데 최근 2년 들어 뉴스에도 하도 부동산 부동산 하면서 떠들썩하게 나오고, 신축 아파트 프리미엄이 어마무시하게 붙는 것을 보고 급 관심이 생겼습니다.

확실하게 알아둬서 나쁠 것이 없습니다. ^^

청약가점제란? 

민영주택 입주자 선정 방법으로 민영주택 1순위 청약자 내에서 경쟁이 있을 경우 

입주자 모집공고일 현재 기준 무주택기간, 부양가족수및 청약통장가입기간을 기준으로 산정한 합산점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 제도입니다.

→ 간단하게 민영주택, 1순위 청약자 내, 성적별로 줄세운다. 정도로 이해하시면 됩니다.

    (1순위 청약통장이 반드시 있어야 합니다.) 

청약 가점 아래와 같이 크게 3가지 기준으로 산정됩니다.

(1) 무주택 기간 (15년 이상이 만점, 최대 32점)

(2) 부양가족수 (본인 제외 5명이 만점, 최대 30점)

(3) 주택청약 통장 가입기간 (15년 이상이 만점, 최대 17점)

세부 산정 기준은 아래와 같습니다.

[무주택기간] 

여기에 미혼 차별(?)이 있네요. ^^

만 30세 미만으로 미혼인 경우 무주택기간 점수는 0점이라고 합니다.

만 30세 이상은 미혼이라도 무주택기간 점수를 받을 수 있습니다.

만 30세 미만으로 미혼인 경우는 빨리 결혼해서 가정을 꾸리고 자녀(부양가족)이 있는 경우가 가점에서 유리합니다.

[부양가족수]

[주택청약통장가입기간]

청약통장으로 분양을 받지 않고 분양권이나 집을 그냥 샀다고 해서 청약통장을 없애는 것처럼 어리석은 일이 없습니다.

15년 이상된 청약통장을 보유하셔야 합니다! 

위의 경우에 다 최대점(만점)을 받으면

무주택기간(최대 32점) + 부양가족수(최대 35점) + 주택청약통장가입기간(최대 17점) = 최대 84 점입니다.

최근 경쟁률이 높은 지역의 청약 가점으로 당첨되는 민영 아파트는 최소 60~70점 정도 넘어야 합니다.

경쟁률이 치열한 곳일수록 당연히 최소 점수가 높습니다.

그러면 이제 꼭 알아두시면 좋겠다 하는 내용 몇가지도 같이 말씀을 드리지요.

요즘 경쟁률이 높은 아파트는 청약 1순위에서 마감이 됩니다.

참고로 1순위/2순위는 아래와 같이 정해집니다. 

(저는 민영주택에만 관심이 있어서 국민주택은 제외하고 말씀드립니다. ^^;)

[민영주택 청약자격 개요]

그러면, 가점이 높지 않은 1순위자들에게는 기회가 없느냐?

그런 것은 아닙니다. 아래 민영주택 가점제 적용 방법을 보시면 상황에 따라 가점이 높지 않은 분에게도 기회가 있습니다.

그리고 이미 주택을 소유한 사람도 청약을  할 수 있습니다.

2주택 이상을 소유하면 투기과열지구나 청약과열지구 민영주택 청약시에는 1순위 자격을 가지지 못하지만,

보통 1주택 소유자는 1순위 자격으로 청약이 가능합니다.

※ APT2you 사이트에 가시면 청약가점을 직접 시뮬레이션 할 수 있습니다. 

   본인의 청약가점이 정확하게 궁금하신 분은 확인하시면 됩니다. 

잘못되었거나 혼란스러운 점이 있다면 댓글 남겨 주세요.

이상 나무늘보 였습니다. ^^