똑똑한 나무늘보

한국주택금융공사 고정금리 대출상품

적격대출, 보금자리대출, 디딤돌대출

안녕하세요. ^^ 나무늘보입니다.

지난 블로그에서 금리 인상기에 고정대출 vs. 변동금리에 대해서 설명을 드렸습니다.

이미 잘 아시는 분이 많으셨을 것 같고, 이미 관리도 잘 하고 계시는 분이 많을 겁니다.

오늘은 대출이자를 절감하는 방법 중에 정부 정책성 대출 상품을 이용하는 방법을 알려드리고자 합니다. ^^

모든 국민에 정부에 세금을 납부하는 것은 정부를 믿고 그만큼의 서비스를 제공해 줄 것이라고 생각하기 때문입니다.

아니나 다를까 정부에서는 아래와 같은 주요 정책금융대출상품을 제공하고 있습니다.

한국주택금융공사 주도로 제공되는 상품이지요.

다만, 예상하시듯이 정부가 모두에게 아래와 같은 좋은 조건의 대출을 제공하기는 않지요.

일정 조건을 충족해야 하고 약자(?) 우선으로 제공을 합니다.

그리고 그만큼 엄격한(?) 조건을 나름 붙이고 있는 듯합니다. 

참고로 아래 정보에서 금리는 은행마다 조금씩 변경되고 있으니 최신의 것을 확인하시는 것이 좋겠습니다.

(아래 표기된 금리는 대략적인 수치입니다.)

짜잔~~~!!! 정부의 정책금융대출상품 (기본적으로 고정금리 상품입니다.)

(1) 적격대출 

한국주택금융공사가 국민의 내집마련과 가계부채의 구조개선을 위해 만든 장기고정금리대출

세부적인 종류는 아래 4 가지가 있습니다. (연금리는 '18.9.7 기준이라고 합니다.)

기본형 적격대출 : 연금리 3.39~4.31 %

금리고정형 적격대출 : 연금리 3.35~3.58 %

금리조정형 적격대출 : 연금리 3.40~3.68% (왜 이름을 조정형이라고 붙였는지 잘 모르겠습니다.)

채무조정형 적격대출 : 적격대출 기본형 적격대출 금리 보다 높지 않게 적용

신청자격 : 담보주택가격 9억원 이하

한도 : 최대 5억원

대출기간 : 10년이상 30년 이하

상환방식 : 원리금 균등분할상환, 원금 균등분할상환, 거치기간 1년 또는 없음, 만기 일부상환 불가

조기상환수수료율 : 3년간 최대 1.2% 부과 (3년 이후에는 중도상환 수수료 없이 마구 갚을 수 있습니다.)

(2) 보금자리론 (보금자리대출)

- 종류

- 신청자격 

부부합산소득 7000만원 이하인 무주택자 또는 1주택자이라고 하는데 아래와 같이 다른 특별 조건이 있습니다.

      신혼가구는 맞벌이면 최대 85백만원 이하, 외벌이면 연소득 7천만원 이하

다자녀가구 : 미성년 자녀가 3명 이상인 경우 부부합산 연소득 최대 1억원 이하

미성년 자녀 1명인 경우 부부합산 연소득 최대 8천만원 이하

미성년 자녀 2명인 경우 부부합산 연소득 최대 9천만원 이하

      ※ 대출승인일 기준으로 주택가격평가(시세,매매가액,감정가액,분양가액 등)금액이 6억원을 초과한 주택은 제외

- 한도 : 최대 3억원(미성년 자녀가 3명인 가구의 경우 4억원), LTV/DTI 규제 적용 받음

- 대출기간 : 10년, 15년, 20년, 30년

- 거치기간(이자만 납부하는 기간) 없음

- 조기상환수수료 : 3년 이내에 상환하면 최대 1.5% 이내에서 조기상환 수수료 발생. 

                         잔여일수에 따라 일할계산되어 감소하는 슬라이딩 방식

- 더나은 보금자리론의 경우 만기에 상관없이 일시상환(최대 50%) 가능

- 대출금리: 연 3~3.35% (만기까지 고정금리이며 우대 금리 적용 가능)

[우대금리]

※ 조건에 따른 가산금리도 있으니 은행에서 확인을 직접 하시는 것이 좋겠습니다. 

   (은행에서 먼저 말 안해도 친절하게 잘 알려주면 좋으련만...)

   투기지역인 경우에는 0.1%p 부가금리 부과. 

   본건 담보주택 이외의 주택을 2년 이내 처분조건으로 구입용도 보금자리론을 신청하는 고객의 경우 고객이 약정한 기존주택의     처분기한에 따라 최대 0.2%p까지 아래와 같이 가산 금리 부과

(3) 디딤돌대출

- 신청대상 : 부부합산 연소득 6천만원 (단, 생애최초, 신혼, 2자녀 이상의 경우 7천만원까지)이하의 무주택 세대주

- 한도 : 최대 LTV 70% (최대 2억원, 단, 신혼가구 2.2억원, 2자녀 이상 2.4억원, 만 30세 이상의 미혼 단독세대주인 경우 최대금액 1억5천만원) 

※ DTI, 대출구조, 소득추정에 의한 소득산정 등에 따라 LTV가 달라질 수 있음

- 대상주택 : 주택가격 5억원 이하, 주거전용면적 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 · 면 지역은 100㎡까지) 이하

※ 만 30세 이상의 미혼 단독세대주인 경우 : 주택가격 3억원 이하, 주거전용면적 60㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 · 면 지역은 70㎡까지) 이하

- 대출금리 : 연 2.00 ~ 3.15% (우대금리 추가적용 가능)

※ 대출만기별ㆍ소득수준별로 차등 적용, 대출만기까지 고정 또는 5년단위 변동

※ 다자녀가구 0.5%p, 연소득6천만원 이하 한부모 가구 0.5%p, 2자녀가구 0.3%p, 1자녀가구 0.2%p, 다문화가구 · 장애인가구 · 생애최초 주택구입자 · 신혼가구(결혼예정자 포함)각각 0.2%p 금리우대 가능

(우대금리 중 택1, 중복적용 불가하나 다자녀가구 0.5%p, 2자녀가구 0.3%p, 1자녀가구 0.2%p는 상기 타 우대금리와 중복적용 가능) 

상기 내용 외에도 우대금리 조건이 더 있는 듯합니다. 추가로 확인하시고 필요하신 혜택을 꼭 챙기십시오. 

[생애최초로 주택을 구입하는 신혼가구인 경우에는 아래 표의 금리 적용]

- 거치기간(이자만 납부하는 기간) : 최대 1년 설정 가능

- 조기(중도)상환수수료 : 최대 3년

- 대출기간 : 10년, 15년, 20년, 30년

※ '17.6월부터 5개 기금 수탁은행(국민, 기업, 농협, 신한, 우리) 뿐만 아니라, 은행 창구에서 직접 신청 가능

조건이 되신다면 고정금리 상품으로 이용하는 것이 요즘 같은 금리 인상 시기에 좋을 것 같습니다.

다음에 또 좋은 정보로 찾아뵙겠습니다. ^^

이상 나무늘보 였습니다~~~

오늘은 집을 매매할 때 양도세라고 하는 것이 궁금했습니다.

요즘 부동산 투자가 Hot 해지고, 9.13 부동산 대책이 나오고 난 뒤에 양도세 이거 비과세 받으려면 이제 조건이 어떻게 되지 하고 궁금해 하시는 분들도 많으실 거라고 생각이 됩니다.

저도 사실 대충 들어서 정확하게 어떻게 되어 있던 것이 어떻게 된 것인지 궁금합니다.

As-was vs. As-is 로 해서 정리를 깔끔하게 해드리면 좋은데, 아직 그렇게 깔끔한 정리는 어려울 것 같지만 저처럼 공부하시는 입장에서 차근차근 알아보실 수 있게 정리를 한번 해볼까 합니다.

자 그럼 이제 가보죠. ^^

일단 양도세의 기본적인 정의부터 알아보겠습니다.

양도세는 주택을 팔고 나서 살 때의 가격보다 비싸게 팔 때, 남은 금액에 대해서 내는 세금이다.

위에서는 차액이라고 했는데 정확하게는 양도소득 과세표준은 아래와 같이 계산이 됩니다. 

기본적으로 기억하기기에 편하게는 "양도가액-취득가격" 이라고 대략 보시면 됩니다만,

정확하게는 "-필요경비-장기보유특별공제-양도소득기본공제" 를 하면 양도소득 과세 표준이 나옵니다.

다음으로 양도소득 과세표준에 곱해지는 양도세 기본 세율이 어떻게 되는 것인지 알아봤습니다.

※ 위의 테이블에서 누진공제라는 것이 있는데 소득세와 중복과세 방지 목적에서 각 과세표준에서 공제하는 금액입니다. (쉽게 이야기 하면 공제, 즉 빼줍니다.) 

다음으로 봐야 할 것이 최근 양도세 규제 현황 및 중과세율 인 것 같습니다.

아래와 같이 간략하게 정리해 봅니다.

보시면 최근에 어떤 기조로 규제가 진행되어 왔는지 이해하시는데 도움이 되고, 향후 투자에도 도움이 되실 겁니다.

2017/8/2 : 투기지역 양도소득세 중과, 3주택자는 +10% 

              (투기지역 3주택인지 아무지역이나 3주택인지 확실히 잘 모르겠네요...)

2018/1/1 : 조정대상지역 분양권 전매시 양도소득세 강화, 양도세율 50%

2018/9/13 : 1주택자가 조정대상지역에 신규주택 취득하여 임대 등록시에도 중과

위는 양도세 규제의 현황을 보여드린 것이고, 현재 기준 중과세율은 아래와 같이 보시면 됩니다.

위의 기본세율 테이블을 참고하시어 아래와 같은 계산으로 대략 보시면 충분합니다.

마지막으로 9.13 대책은 1세대 1주택에 대해서만 세금에 대해서 관용(?)을 베풀고 있는데 현재 1세대 1주택의 요건을 아래와 정의하고 있습니다.

   [ 1세대 1주택의 요건 ]

기존 : 양도가액 9억원 이하의 주택을 2년이상 보유한 경우 

개정 : 기존 + 2년 이상 실제 거주

기존에는 실거주 조건이 없었으나 이제는 2년이상 실거주 조건이 있어 양도세를 면제 받으려면 현재는 반드시 실거주를 해야 합니다. 까다롭네요. ^^;

또한, 9.13 부동산 대책에서는 양도세 관련하여 아래와 같은 문구가 보입니다.

1. 투기지역 양도세 중과되며, 조정대상지역 분양권 전매시 양도세 강화

2. 조정대상지역 일시적 2주택자, 양도세 비과세기준 강화 (종전주택 3→2년내 처분)

3. 조정대상지역 주택취득·임대등록시 양도세 중과·종부세 과세

조정대상지역에서는 일시적 2주택자의 경우, 양도세를 비과세 받으려면 종전에 보유하고 있던 주택은 2년내 처분하라는 겁니다. 실거주가 아닌 다른 주택 하나로 시세차익 누리고 양도세 비과세 받고 그렇게 안해주려는 거죠. 

그리고 참고로 아래는 임대사업자와 관련해서 양도세 강화된 내용입니다.

-기존 : 준공공임대사업자 등록후 10년이상 임대하면 양도세 100% 감면

         85 ㎡ 이하, 수도권 외 100 ㎡ 이하는 양도세 감면

-변경 : 1주택 이외의 주택임대시 수도권 6억이하, 비수도권 3억 이하의 주택임대시에만 양도세 면제 (비싼 임대주택 양도시에는 어떻게든 세금 받겠다는 거네요.)

만약에 정말 내가 얼마나 내야 하는지 궁금하다면,

국세청 "홈텍스"에 가면 직접 계산을 해보실 수도 있습니다.

아래를 참조하세요. ^^

(크롬 브라우저 안됩니다. 익스플로러 쓰세요. ㅠㅠ)