아파트 분양권 전매 어떻게 하는 건가요?

분양권 전매

분양권 프리미엄

안녕하세요. ^^

나무늘보 입니다.

분양권의 정의는 소득세법에 의하면 "주택을 취득할 수 있는 권리" 입니다.

아파트 시공사의 아파트 공사가 완료되고 나면 들어가 살 수 있는 권리이며,

분양권 전매라는 것은 이 분양권을 사고 파는 것을 이야기 합니다.

아직 다 지어지지도 않은 아파트를 거래한다는 것이 이상하게 보일 수도 있습니다만,

엄밀히 이야기하면 아파트에서 살 수 있는 권리를 사고 파는 행위라고 보시면 되겠습니다.

(사실 뭐 엄청나게 많이 들어온 터라 이상하지도 않습니다.)

장화신고 들어가서 구두신고 나온다고, 청약 당첨이 된다면 더할 나위 없이 좋겠지만 

그렇지 않더라도 프리미엄을 주고 제대로 된 지역의 분양권을 구매하시면 

장화신고 들어가서 캐주얼화 정도는 신고 나오시게 될 겁니다.

제대로 된 물건을 볼 줄 아는 눈을 가진 사람이 성공하는 투자자 겠지요.

(말은 쉬우나 실천하기는 어렵죠. ㅠㅠ)

먼저 간단하게 말씀드리면,

분양권 전매는 "분양계약급 + 이미 납부한 중도금 + 프리미엄" 으로 거래가 됩니다.

주위에서 소위 청약통장 1순위 자격을 가진 분들이나 청약가점이 높은 분들이 최초 아파트 분양을 받게 되고

그렇게 당첨된 분양권은 프리미엄이 붙어서 거래가 됩니다.

입지 좋은 아파트는 요즘 프리미엄, 소위 피가 몇 억씩 붙고 있습니다.

이런 기회를 잡으려면 우선 분양권 전매가 어떻게 이루어 지는지를 알면 도움이 될 것 같습니다.

분양권 전매는 아래와 같은 절차에 따라서 이루어 집니다.

직접 실제적인 업무를 진행하시는 공인중개사가 아니면 세세한 절차를 다 아실 필요는 없을 것 같고

대략 개념이 아래와 같구나 하고 이해해 두시면 충분하겠습니다.

분양권 전매절차

(1) 청약자가 아파트 분양 당첨

(2) 청약자가 건설사와 분양 계약 (이때부터 분양권 전매제한이 없으면 전매가 가능합니다.)

(3) 분양권 매매계약 (매도자-매수자)

     이 때, 앞에서 말씀드렸다시피 "분양계약급 + 이미 납부한 중도금 + 프리미엄" 으로 거래가 됩니다.

(4) 매매계약서 검인 : 시군구청 지적과

(5) 부동산거래계약신고서 작성, 실거래가 신고

(6) 은행대출 승계 : 매수/매도자가 은행 방문하여 중도금대출의 채무를 승계

       매수자 : 신분증, 분양계약서, 검인계약서, 인감도장, 대출통장

       매도자 : 신분증, 인감도장

(7) 명의변경 : 건설사의 분양사무소 방문하여 분양계약서의 매수자 명의를 변경

       매도자 : 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장 신분증, 분양계약서 분양대금납부영수증 은행대출채무승계동의서

       매수자 : 인감증명서, 인감도장 신분증, 검인계약서

사실 분양권을 매수하겠다는 의사결정만 하면 공인중개사 분과 분양사무소에서 잘 안내를 해주기 때문에 어렵지 않습니다.

다만, 아래 유의할 사항은 한번 읽어 보시고 확인하시기를 권해 드립니다.

분양권 매수시 유의할 점

(1) 프리미엄이 붙을 만한 곳, 즉, 선호도가 높은 지역의 분양권을 매수하십시오.

(2) 특히 투자용의 경우에는 로열층으로 선택하시기를 권해 드립니다.

    로열층은 마이너스 피가 없습니다.

(3) 그 지역의 핵심지역 분양권을 매입하십시오 ( 신도시 시범지역 등)   

(4) 당연한 이야기지만 호재가 많을 곳이 좋습니다.

(5) 주변 비슷한 아파트의 시세와 비교해서 저평가 된 곳을 매입하시는 것이 수익률에는 좋습니다.

     또한 주변아파트 시세를 보면 해당 아파트가 고평가 되어 있는지 저평가되어 있는지 알 수 있습니다.

     분양권을 그 가격이 주고 사는 것이 어느정도 합당한 것인지 판단이 됩니다.

(6) 지역 토박이 중개사와 친하게 지내시고 사전에 정보를 많이 입수하셔야 합니다.

     떳다방 같이 뜨내기 중개사는 사절입니다. 만약의경우에 사고가 생기면 보상도 제대로 받지 못하는 경우가 있으니 주의하시기 바랍니다.

(7) 중도금/대출금/이자납입여부/중도금연체/추가옵션계약금/권리제한사항 등을 잘 살피셔서 거래하십시오.

참고로, 

분양권 전매시 중개수수료는 총 분양가가 아니라 실제로 매수-매도자간 분양권 전매로 주고 받은 금액입니다.

아직 납입하지 않은 중도금과 잔금은 제외하시고 중개수수료를 계산하시면 됩니다.

(계약금+납입중도금+웃돈을 기준으로 수수료율을 곱해서 계산)

그리고, 

분양권을 투자 목적에서 매입하시는 거라면 재전매 가능여부도 확인하시면 좋겠습니다.

정부에서는 분양가 전매제한을 두어 투기를 방지하고 있으며, 지역에 따라 전매제한 기간이 다르므로 잘 체크하셔야 합니다.

전매제한 예외가 있기는 합니다만 부득이한 경우를 감안해 주는 것입니다. (투기는 안됨)

분양권 전매제한

 

수도권GB해제 공공택지 분양가에 따라 2~8년

수도권 공공택지 : 1 년

수도권 민간택지 : 6 개월

지방 공공택지 : 1 년

지방 민간택지 : 없음

또한 조정대상지역내 분양권을 전매할 때에는 보유기간과 관계없이 50%의 양도세를 납부하여야 합니다. 

분양권은 10~20%의 계약금만 있으면 투자가 가능한 경우도 많고, 계약금의 몇배의 이익을 남길수도 있습니다.

재산세/취득세에서는 자유롭고 양도소득세만 내면 되므로 투자하시는 분들이 많습니다.

현명한 투자로 부자 되세요~~!! ^^

이상 나무늘보 였습니다. ^^