[상가] 좋은 상가를 고르는 방법 (권리금, 자릿세)

좋은 상가 고르는 방법

안녕하세요. ^^

나무늘보 입니다.

오늘은 좋은 상가를 선택하는 방법을 기본 핵심만 간략하게 말씀드려 볼까 합니다.

상가 투자를 주로 하시는 분이라면 아마 아래 내용 외에도 여러가지 부분은 꼼꼼히 따져서 선택을 하시리라 생각됩니다.

알고 있는 듯하지만 놓치기 쉬운 포인트들이 있죠. 최소한 따져봐야 할 기본적인 내용들에 대해서 알아보겠습니다.

■ 유동인구가 많은 코너자리 상가가 최고 입니다. 

코너자리는 아시겠지만 단면만 보이는 상가에 비해 3면이 보이게 되는 경우가 많으므로 (모서리 면까지 포함) 

눈에 잘 띄는 홍보효과가 확실히 있습니다.

눈에 잘 띄는 데다가 좋은 브랜드의 점포가 입점하면 효과는 대박이겠지요. ^^

외관을 눈에 띠게 디자인하고 컬러도 고급지게 한다면 손님을 끌어들이는 효과가 짱입니다.

■ 스타벅스가 입점하기로 되어 있는 근처 상가

대표적인 예로 스타벅스를 들었지만 사실 유명 프랜차이즈가 들어서는 곳을 노리시면 됩니다.

이런 업체들은 유동 인구 및 주위 상권 분석을 체계적으로 하는 시스템이 되어 있고 충분한 검토 후에 입점을 하기 때문에 믿을 만한 상권이며 이후 꾸준한 수익을 기대할 수 있는 브랜드들이 입점할 가능성이 크기 때문에 공실의 우려는 거의 없습니다.

■ 임대하시려는 업종이 있다면 업종에 따라 특색있는 건물의 상가를 매입하시는 것이 좋습니다.

요즘은 이미지 마케팅의 시대입니다. 미적으로도 아름다운 건물이 눈에도 잘 띄고, 홍보효과도 있고 일석이조 입니다.

각 동네마라 커피거리 가보시면 특색있는 건물에서 커피 한잔 마시고 싶을 때가 있죠? 사람 마음은 다 똑같은 겁니다. ^^

■ 근처 주민들을 상대로 장사를 직접 하실 생각이라면 끌어들이려는 고객들이 모여드는 장소의 상가를 매입하시는 것이 좋습니다.

놀이터/소공원/문화센터 근처, 학원 집중가가 선호되는 이유가 있습니다. 유동인구가 많은 곳이 돈이 굴러다니는 지역입니다.

■ 실제 구매력 있는 유동인구가 많은 곳이어야 합니다.

상가는 일반 주택, 아파트와는 다릅니다.

장사를 해야 할 시간에 지갑에 돈을 가지고 있고, 돈을 기꺼이 쓰고자 하는 사람들이 많이 돌아다니는 공이어야 합니다.

강남/압구정 특정 거리가 왜 비싸겠습니까? 돈 쓰려는 사람들이 평일이고 주말이고 모이는 곳이라서 그렇습니다.

이런 위치가 최고의 위치입니다. ^^

■ 대형 공공기관 근처 좋습니다.

공무원, 그리고 공무를 보기 위해서 오가는 유동인구가 타켓입니다.

최근에 공공기관이 이전한다는 말이 나오거나 확정된 지역은 상가로 수익을 확보하기에 굉장히 좋은 위치입니다.

결국 그 근처에서 비지니스가 활성화 되고 유동인구가 많아지는 효과로 인해 상가의 가치가 올라가게 됩니다. 

■ 고객의 출입이 양방향에서 가능한 상가가 생각보다 괜찮습니다.

가장 효과적인 마케팅은 고객과의 접점을 늘리고 좋은 이미지를 심어주는데 있습니다.

인테리어가 잘 되어 있고, 고급스러운 브랜드들이 이런 매장을 선호하는 이유가 있습니다.

단, 지나가다 딱 보기에도 저기 한번 들어가 보고 싶다, 뭔지 궁금하다 싶을 정도로 내외관이 잘 정비된 점포가 입점하는 것이 금상첨화 입니다.

■ 제대로된 맛집이 들어서는 곳에서 다른 업종으로 장사를 하는 것도 좋습니다.

간단히 말씀드리면, 유명한 갈비집 옆 디저트 가게 잘 됩니다. 

쇼핑몰 근처 교통이 편리한 위치의 맛집 식당이 밀집한 곳 주변의 카페 잘 되는 곳이 있습니다.

■ 대단지 아파트 단지의 상가

요즘 아파트 건설사 마다 대단지에 쇼핑몰 거리를 만드는 것이 유행입니다.

호반건설은 아비뉴프랑이라는 브랜드로 인기몰이를 하고 있고, 

아이파크/반도건설 등도 자체 아파트 거리 상권을 잘 만들고 있습니다.

예전에는 주상복합을 소음 등으로 꺼려하는 분위기가 다소 있었던 듯한데, 

요즘은 생활 편의성 등의 측면에서 전혀 거리낌이 없습니다.

■ 내가 임차할 공간이 시각적으로 잘 보이는 위치의 상가

눈에 잘 안 뜨이는 좁은 입구는 별로 입니다. 

전면이 넓은 매장이 좋고 위에서도 이야기 했듯이 양방향 매장의 장점을 잘 활용하면 더욱 좋습니다.

■ 당연한 이야기지만 유해한 업체가 있는 상가는 망합니다.

이건 장기적으로 좀 보셔야 합니다.

극단적인 예로, 학부모들이 많은 아파트 단지 옆의 상가에 술집이 집중되어 있는 상가가 있으면 같이 망할 가능성이 커집니다.

최근 상가에 술집만 들어서도 근처 주민들이 반대하고 민원을 넣는 사례가 흔합니다.

당장 상가가 잘 나가고, 또 상가를 임차하기 쉬울지 몰라도 타켓으로 하는 대상 인구를 잘 분석하고 장기적으로 생각하고 들어가셔야 합니다.

■ 넉넉한 주차장이 있는 상가

임대 또는 임차하시려는 업종에 따라서 주차장이 반드시 필요한 상가가 있습니다.

확보하시기 바랍니다.

■ 타겟 구매층이 지나갈 거리의 상가를 선택

예를 들어, 직장인들이 퇴근 길에 들러서 돈을 쓰고 갈 확률이 높으면 퇴근길 방향의 거리에 길을 건너지 않고 들를 수 있는 상가 위치가 좋습니다. 

특히 큰 길 양 옆으로 상가건믈이 있다면, 아마 회사의 위치에 따라서 한쪽은 출근하는 방향, 한쪽은 퇴근하는 방향일 겁니다

이처럼 고객들의 동선을 고려한 세심한 상가 위치 선택이 필요합니다.

■ 상가 분양광고를 모두 믿지는 마십시오. 

광고 및 분양대행사 말만 믿고 수익률 ○○% 보장, ○○은행, 대형병원 입점 확정, 독점 상가... 이런 문구 믿고 덥썩 계약했다가는 쪽박을 차기 십상입니다. 

부동산 광고 관련 소비자피해주의보, 공정위 소비자홈페이지를 통해 사실관계를 반드시 문의하고 확인하는 습관이 필요합니다.

또, 온라인 정보 수집을 통해 마음에 들어 상가를 직접 보고자 하는 경우에, 실제로 찾아가면 해당 매물이 없거나 다른 허접한 매물을 온갖 방법으로 좋게 설명하는 경우가 많은데 주의하셔야 합니다. (중고차 허위매물 처럼 낚이는 경우가 무척 많습니다.)

■ 상가 권리금을 잘 알아보고 체크하세요.

상가에는 권리금이 있고, 심지어는 교회에도 권리금이 있다고 합니다. (교회가 권리금이 있다는 것이 조금 어처구니 없네요.)

권리금이란 점포 운영을 포기함으로써 발생하는 기회비용을 말하는 것인데, 점포의 가치를 반영한 돈입니다.

권리금은 지역권/영업권/시설권 등으로 이루어 집니다. 

(계약서에 명기하지 않아서 상가임대차보호법의 보호를 받지 못합니다. 반드시 신중하게 체크하셔야 합니다.)

상가 권리금애 대해서 좀 더 자세히 말씀드리면 아래와 같습니다. 

(제목을 보면 대충 어떤 목적의 권리금인지 짐작하실 수 있으실 겁니다.) 

영업권리금 : 상가의 매출 정도에 따라 형성되는 권리금. 매도 시점부터 6~12개월 동안 발생하는 평균 매출수익이 기준이 됩니다.

달 수입이 천만원이면 1억 2천 정도의 권리금이 형성됩니다. 매출 장부를 반드시 확인하십시오.

시설권리금 : 당초 시설투자비용입니다. 인테리어, 간판, 기자재 등이 포함됩니다. 감가상각을 반드시 고려해야 하며 그래서 최초 개업일을 확인해야 합니다. 시설 권리금은 1년 단위로 약 30%씩 비용을 삭감하는 것이 관례라고 하네요. (3년 지나면 거의 0 된다고 합니다.)

바닥권리금 : 소위 자릿세 입니다. 특별한 기준을 잘 모르겠으나 바닥(자리)가 좋아서 일정 수준의 매출이 기본적으로 발생할 것이라는 가정 하에 요구하는 권리금입니다. 건물주가 요구할 경우에만 들어준다고 합니다. 부동산 중개업자나 분양업자가 요청하는 것은 지불할 필요가 없습니다. (생각해 보면 당연한 겁니다. 중간에서 일하는 분들께 줄 필요 없고 요청받은 경우에는 건물주가 요청했다는 것을 확인하셔야 합니다.) 

              

현명한 상가 투자 하세요!

좋은 상가 고르셔서 대박 나시길 바랍니다!

이상 나무늘보 였습니다. ^^