[부동산] 오피스텔 전매제한 및 담보대출 한도

오피스텔 전매제한

오피스텔 담보대출

주택임대사업자 / 일반임대사업자

안녕하세요. ^^

나무늘보 입니다.

9.13 대책으로 주택담보대출이 제한 되면서 

이제는 대출규제에서 비교적 자유롭고 전매제한이 없는 

오피스텔 투자에도 관심을 가져볼만 하다는 생각이 듭니다.

특히 아파트 대비 소액으로도 투자를 할 수 있는 장점이 있어서 

많은 분들이 관심을 가지고 계실 것 같습니다.

참고로, 주거용 오피스텔은 보유주택 수에 포함되지 않습니다.

즉, 내가 아파트 1채를 가지고 있고 주거용 오피스텔을 매수한다고 해서 

1가구 1주택의 조건을 만족하게 되는 겁니다.

그러면...

첫번째로 오피스텔 매수시 담보대출과 전매제한이 어떤 식으로 되어 있길래 

투자가 가능하다는 것인지 궁금하실 겁니다.

아래와 같이 알려드립니다. ^^

오피스텔의 경우에는 대출규제 대상이 아닙니다. 

현재 LTV는 70% 입니다. 

즉, 감정가의 70% 수준에서 대출이 가능합니다.

금융사마다 대출한도가 다르기는 합니다만,

LTV가 높으면 이율이 당연히 올라갑니다.

결론적을 현재 아파트 담보대출보다 높은 LTV가 적용이 됩니다.

단, 신용등급 6등급 이상이 되셔야 방공제 없이 70% 까지 가능합니다. 

방공제에 대해서는 뒤에서 간단히 설명을 드릴 텐데, 

쉽게 생각하셔서 방공제가 있으면

나중에 나갈 수 있는 금액을 먼저 떼고 대출이 나가므로

대출한도가 줄어들게 됩니다.

하지만 한국은행 기준금리가 11월이 되면 상승할 것이라고 하니 

상황을 잘 판단하시어 대출 받으시는 것이 좋겠습니다.

가까운 은행을 방문하시어 대출한도를 상담 받으시는 것이 가장 정확합니다.

방공제란?

방을 공제한다. 방을 뺀다. 방빼기라고 생각하시면 됩니다.

소액임차인의 최우선변제금액을 말합니다.

금융사의 입장에서는 차후 집의 매각 또는 경매시 리스크의 최소화

세입자의 입장에서는 세입자 보호의 목적이 있습니다.

다른 채권이나 물권의 권리보다 우선하므로 가장 먼저 변제해야 합니다.

방공제는 지역마다 변제금이 정해져 있습니다.

작은 금액이 아니라서 

모르고 계시면 나중에 곤란을 겪으시는 경우도 있습니다.

현재는 아래와 같은 것으로 확인됩니다.

구분	보호대상 임차인 범위	우선변제 대상 보증금 범위
서울	1 억원	3,400 만원
수도권 과밀억제	8,000 만원	2,700 만원
광역시 등	6,000 만원	2,000 만원
그 밖의 지역	5,000 만원	1,700 만원
세종시	6,000 만원	2,000 만원

위의 표를 보시면 지역마다 변제금이 정해져 있는데

수도권은 2,700 만원 정도로 작은 금액이 아닙니다.

다음으로, 오피스텔의 전매제한에 대해서도 알아보겠습니다.

기존의 수도권 투기과열지구에만 적용되던

오피스텔 분양권 전매제한은 수도권 외 투기과열지구 및

조정대상지역까지 확대가 되었습니다.

전매제한이 적용되는 날짜가 가장 중요합니다.

적용시점은 '18.1.25일 이후 분양신고분 부터입니다.

서울 및 투기과열지구는 '17.8.3일부터 이미 적용되었습니다.

그 이전에 분양신고한 투기과열지구내 오피스텔은 1회 전매만 가능합니다.

(예외, 청약조정지역임에도 불구하고 

오피스텔이 100실 이하인 경우는 전매 가능)

마지막으로,

오피스텔을 소유할 때는 

임대사업자로 등록을 하시게 될 경우가 많아서 

아래 내용도 참조로 알려 드립니다.

임대 사업자는 

일반임대사업자와 주택임대사업자

두 종류로 나뉘어서 등록을 할 수 있습니다.

둘중 자신이 처한 상황에서 어느게 더 유리한지 따져서

합리적인 선택을 하시기를 바랍니다.

산업근로자나 오피스가 밀집되어 있으면 일반임대사업자로 

거주 밀집지역이시면 주택임대사업자로 등록하는것이 유리하다고 합니다.

일반 임대사업자 (사업용)	주택 임대사업자 (주거용)
부가가치세 환급 (10년 내 매도할 경우 환급받은 부가세는 환수)	부가가치세 환급 불가 (대신 취득세 등 여러가지 세제 혜택이 있음)
주거용이 아니므로 임대인의 주택수에 포함 안됨	주거용으로 임대인의 주택수에 포함
취득세 4.6% (면제 없음)	전용면적 60 ㎡ 이하는 면제
임차인 사업자 등록 가능, 전입신고 불가 회사기숙사처럼 (업체 대 업체)  세금계산서 발행하는 임차인에게 임차하거나  오피스텔을 사무실로 사용하고자 하는 사업자에게 임차	임차인 전입신고 가능, 사업자등록 불가능 주거하고자 하는 임차인에게 임차

이상 나무늘보 였습니다. ^^