똑똑한 나무늘보

재건축

무상지분율, 대지지분, 용적률

안녕하세요. ^^

나무늘보 입니다.

재건축, 반드시 "대지지분" 과 "무상지분율"을 확인하십시오!

오늘은 부동산 용어중에 "용적률"에 대해서 알아보겠습니다.

용적률이란, 

대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 이야기 합니다.

(건축물의 연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적의 합계입니다.)

위의 정의를 보고 쉽게 유추해 볼 수 있죠.

아파트의 경우, 층수가 높으면 용적률이 낮고, 층수가 낮으면 용적률이 높다는 사실입니다.

그러면 용적률이라는 것이 언제 중요하냐면, 재건축을 할 때 중요합니다.

아래와 같은 기사가 대표적인 사례입니다.

위의 기사를 보면 현재 용적률이 137% 인데 300% 로 올라갈 것이라고 되어 있습니다.

그만큼 재건축을 해서 동수를 증가시키거나 층수를 올린다는 이야기 입니다.

이렇게 하면 사실상 조합원이 부담해야 할 부담금은 줄어듭니다.

왜냐하면 사업자는 많은 세대를 지어서 이윤을 남길 수 있는 만큼 조합원들의 재건축 부담금은 줄어드는 겁니다.

이런 아파트 단지의 경우에는 아파트가 재건축을 할 만큼 년식이 오래 되었을지라도

재건축 이후의 부담금이 적고 신축 이후의 집값이 상승하리라는 기대가 커서 미리 매수하는 선투자 현상으로 가격이 올라갑니다.

용적률은 이제 설명을 드렸고요.. 대지지분이라는 개념이 있습니다.

대지지분이 높고 용적률이 높은 아파트가 좋다 좋다 그런 기사를 보셨을 겁니다.

대지지분이란, 

아파트 전체 단지의 대지면적을 가구수로 나누어 등기부에 표시되는 면적입니다.

대지지분 = 전체토지면적 × 대지권의 비율

대지지분이 많다는 것도 용적률이 낮아서 더 많은 아파트를 신축할 수 있음을 의미하고 

마찬가지로 위에서 설명했듯이 용적률이 높아질 수록 사업성 측면에서 그리고 조합원 부담금 측면에서도 장점이 큽니다.

재건축이 예상되는 아파트를 매입할 때 대지지분을 확인하고 

대지지분이 낮은, 즉 가구수가 적은 아파트를 미리 매수하는 것이 좋습니다.

마지막으로, 

대지지분 못지 않게 중요한 것이 무상지분율입니다.

무상지분율은 대지지분에서 몇 % 비율로 추가분담금 없이도 새 아파트의 면적을 받을 수 있는가 하는 것입니다.

무상지분율이 높다는 것은 무상으로 받는 면적이 커진다는 것이고 

조합원 입장에서는 당연히 무상지분율이 높을수록 투자가치가 높습니다.

한 가구(세대)가 가지고 있는 대지지분 면적에 무상지분율을 곱하면 무상지분면적이 나옵니다.

무상지분면적이 재건축 이후에 받고자 원하는 전용면적보다 크면 추가분담금이 없이 돈을 돌려받게 되고

작으면 초과하는 면적만큼은 추가분담금을 내야 하는 겁니다.

이상 나무늘보 였습니다. ^^