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부동산 장기보유특별공제

장기보유특별공제

장기보유특별공제율

[장기보유특별공제]

주택을 구입 후 장기보유했을 경우, 양도차익에서 공제를 해주는 제도

미리 알려드리는데 우선 "1가구 1주택 양도세 비과세 요건"은 아래와 같습니다.

아래 1가구 1주택에 해당되시는 분은 양도세 면제 입니다.

하지만 이번에 실거주 2년 거주요건이 추가되었기 때문에 반드시 실거주 2년을 해야 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.

 [ 1세대 1주택의 요건 ]

기존 : 양도가액 9억원 이하의 주택을 2년이상 보유한 경우 

개정 : 기존 + 2년 이상 실제 거주

1가구 1주택 양도세 비과세 요건은 위와 같다고 치고, 

저는 조정대상지역에 아파트 1채를 가지고 있으면 얼마나 장기보유해야 장기보유특별공제(?)를 받을 수 있는지 이제와서야 궁금해 졌습니다.

오늘 여기저기 알아보면서 공부하고 있죠. 공부를 했으면 나눠야지요. 그것도 알기 쉽게 초보의 입장에서 설명해 드리겠습니다. ^^

고려해야 할 사항이 "조정대상지역"이라는 것과 "실거주 못하고", "다주택자" 경우네요.

아래 말씀드리는 내용은 

조정대상지역이기는 하지만 실거주 2년 조건을 만족 못하는 경우

양도세 장기보유 특별공제에 관련한 내용임을 다시한번 인지시켜 드립니다.

결론만 간략히 말씀드리면, (다른 블로그처럼 주저리 주저리 이런거 싫어해서요...)

(1) 조정대상지역에 실거주 못하는 총 1주택만 가지고 있다면, 장기보유특별공제 혜택을 염두에 두고 활용하시면 됩니다.

     공제율은 아래 표를 참조하시면 됩니다. 

     단, 보유를 10년 이상을 해야 80% 공제 받으며, 양도 차익의 80% 를 공제 받게 되네요.

(2) 다주택자라도 조정대상지역 내에 주택을 1채만 가지고 있다면 중과대상은 아닙니다.

     장기보유특별공제 배제 대상도 아닙니다. (받을 수 있다는 이야기입니다.)

     조정대상 지역에 1채만 가지고 있을 경우는 (비조정대상지역에 보유하고 있는 주택수는 상관 없습니다.) 

     보유기간에 따라 공제 많이 받을 수 있다는 이야기입니다.

     다만 공제율은 (1)의 경우에 비해 많이 낮으니 큰 기대 안하시는게 좋을 듯합니다.

(3) 조정대상지역에 1가구 2주택 이상 다주택자로 중과대상일 경우는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없습니다.

"장기보유특별공제" 알아두시고 잘 활용하세요. ^^

이상 마칩니다. 

※ 참고로 양도세 관련하여 아래 표는 실제 계산시에 참고가 될 듯하여 남깁니다. 

    2주택 3주택자들에 대한 중과세 및 누진공제금액을 확인하실 수 있겠네요. 

아래도 참고하시면 좋을 듯합니다. 아래 그림의 등호는 좀 안맞기는 하지만... 대략 보세요.

위 테이블의 과세 표준이라는 것이 어떻게 계산되는 것인지 아실 수 있습니다.

아파트 부부 공동명의 장단점

최근에 고민해보고 있는 사항입니다만 어떤 경우에 주택(아파트 포함)을 부부 공동명의를 하는 것이 좋은지 공부해 보기로 했습니다.

보통의 경우 집은 남편 명의로 한다... 고 요즘 이야기를 하면, 부부가 공동으로 이룬 재산인데 왜 남편 명의로만 하느냐고 반론을 제가하시는 분들이 많습니다. 

여성 권리가 신장되고 사회의 인식도 바뀌면서 요즘은 부부 공동명의를 선호하는 세대가 많습니다.

가부장적인 인식이 많이 바뀌었죠. ^^

단독명의와 공동명의를 저울질 하는 가장 큰 이유는 절세 효과 때문일 것이라고 보입니다.

절세를 할 수 있는 만큼 절세를 해야 부자가 되지요. ^^

상황에 따라서 잘 판단해서 진행하시기 바랍니다.

간략하게 말씀드리죠. 부부 공동명의를 하면 아래와 같은 장점이 있습니다.

(1) 10억이 넘는 부동산을 취득할 때  자금 출처 조사에서 안전하다

10억이 넘으면 국세청으로부터 자금출처조사를 받게 되는데 공동으로 등기하는 경우에는 부부 중 한 사람의 지분이 6억원 이하라면 증여세가 없으므로 자금 출처 조사에서 안전합니다.

(2) 종합부동산세 절감

종합부동산세 : 각자 보유한 주택의 공시지가에 지분율을 곱한 금액을 내는 것이며 부부 공동명의일 때 세금이 절감됩니다.

국내주택 공시가격 6억원을 초과할 경우에 종합 부동산세를 내야 하는데 부부 공동명의로 할 경우에는 과세대상금액이 나누어 지므로 6억원 이상일 때 부과되는 종합부동산세 대상에 해당되는 않습니다. 

반대로 예를 들어 18억원의 주택을 단독명의로 가지고 있다면 6억원을 초과한 부분에 대해서는 세금이 나오게 됩니다.

(참고로 단독 명의의 경우에는 1가구 1주택의 경우에는 3억원을 추가로 공제해 줍니다. 위의 경우에는 9억 초과하는 9억에 대해서 종부세 내면 됩니다.)

(3) 종합소득세 절감 효과

부동산을 매입하여 임대해 임대소득이 발생할 경우 공동명의 시에는 소득이 분산되는 효과가 있어 세금 절감이 가능합니다.

(단, 조세회피의 목적으로 공동명의를 할 경우, 지분비율이 큰 사람의 소득으로 몰아서 과세됩니다.)

(4) 양도소득세 절감됩니다.

양도세는 개인별로 누진과세되는 세금이므로 절감 효과를 볼 수 있습니다.

부부 공동명의의 경우에는 각각의 지분에 해당하는 금액에 개인별로 과세되므로 더 낮은 양도 소득세율로 적용을 받을 수 있어서 누진세율의 효과가 발생하여 세금이 절감됩니다.

특히, 2년 이상 보유한 부동산을 매매해서 양도차익이 생겼을 경우에는 훨씬 더 많은 절세효과를 볼 수 있다고 합니다.

보통 2년 이상 아파트를 보유하면 장기보유특별공제를 받게 되고 양도소득세가 결정이 됩니다. 

이 때, 부동산 양도시에 1인당 1년에 1번 250만원 공제를 부부가 양쪽에서 한번씩 받아서 2번 즉 250+250=500 만원의 공제를 받을 수 있게 됩니다. (기본공제를 한번 더 받을 수 있다는 말이 이것을 이야기하는 것입니다.) 

(2년 미만이면 단일 세율을 적용하기 때문에 큰 혜택이 없다고 함) 

(5) 상속세 절감

마찬가지의 논리로 공동명의로 분산된 재산은 세금도 분산되므로 상속세도 절감되는 효과가 있습니다.

쉽게 말씀드려서 재산이 절반으로 나누어져 있는 상황이기 때문에 부부 중에 한 사람이 사망하여 상속을 해야 할 때 절반만 상속을 하면 되는 겁니다. 상속하는 절반의 재산에 대해서만 상속세를 내면 되기 때문에 유리합니다.

아래는 부부 관계가 틀어져서 사고가 생길 때 좋은 권리네요. 그런일이 생기지 않기를 바랍니다.

(6) 재산권 행사에 제한을 가할 수 있다.

이건 장점이 될수도 있고 단점이 될 수도 있습니다. 당연히 부부 공동명의로 하면 부부 일방의 재산권 행사에 제한을 가할 수 있다는 건데요. 한 사람의 동의 없이 다른 한 사람이 공동명의 재산을 처분하지 못합니다.

(7) 경매시 소유권 방어에 유리합니다.

한 사람이 공동명의 재산을 경매에 넘겨 타인에게 낙찰되어 버린 경우에 배우자가 우선매수신고라는 것을 해서 그 부동산을 다시 구입할 수 있습니다. 재산 지키기에 좋음. (이건 배우자가 정신 없이 재산을 탕진하고 다니는 경우에 좋겠는데요. ^^)

아무튼 다른 배우자의 동의 없이 뭔가를 할 수가 없네요. 주택담보대출을 받을 때에도 마찬가지일 것 같습니다. ^^;

상기 언급한 내용 외에 다른 취득세/재 산세는 단독명의와 공동명의의 경우 동일합니다.

이건 누진세가 아니라 전체 면적/금액에 대해서 단일 세율로 징수되는 세금이기 때문이지요.

공동명의를 동일한 세금이 부과됩니다.

단점도 있는데요. (사실 단점이 더 중요할 수도 있습니다.)

부부 공동명의를 해놓고 (사망으로 인한 상속을 제외하고 이혼시에) 부동산의 명의를 바꾸어야 할 상황이 발생하면 그 과정에서 증여세와 취득세가 과세됩니다.

배우자간 6억원 까지는 증여세 비과세이지만, 취득세의 경우는 기준가의 4%가 나옵니다. 재산 많으신 분들이 특히 주의하셔야 겠습니다. (원래 취득세 세율과 비교하면 굉장히 높은 % 입니다. 85 ㎡ 이하 6억원 이하 아파트 취득세 1% 입니다.) 

각종 권리를 행사할때는 항상 같이 동의해서 해야 하고 (몰래 뭔가를 할수가 없네요),

쉬운 예로 주택담보대출을 받을 때에도 담보비율이 더 낮아질 수도 있어서 조심할 필요가 있습니다.

등기관련 수수료도 다시 한번 발생하게 됩니다.

처음부터 신중하게 잘 판단해서 진행해야 되겠네요.

이상 부동산 부부공동명의의 장단점에 대해서 공부해 보았습니다!!! ^^