똑똑한 나무늘보

오피스텔 전매제한

오피스텔 담보대출

주택임대사업자 / 일반임대사업자

안녕하세요. ^^

나무늘보 입니다.

9.13 대책으로 주택담보대출이 제한 되면서 

이제는 대출규제에서 비교적 자유롭고 전매제한이 없는 

오피스텔 투자에도 관심을 가져볼만 하다는 생각이 듭니다.

특히 아파트 대비 소액으로도 투자를 할 수 있는 장점이 있어서 

많은 분들이 관심을 가지고 계실 것 같습니다.

참고로, 주거용 오피스텔은 보유주택 수에 포함되지 않습니다.

즉, 내가 아파트 1채를 가지고 있고 주거용 오피스텔을 매수한다고 해서 

1가구 1주택의 조건을 만족하게 되는 겁니다.

그러면...

첫번째로 오피스텔 매수시 담보대출과 전매제한이 어떤 식으로 되어 있길래 

투자가 가능하다는 것인지 궁금하실 겁니다.

아래와 같이 알려드립니다. ^^

오피스텔의 경우에는 대출규제 대상이 아닙니다. 

현재 LTV는 70% 입니다. 

즉, 감정가의 70% 수준에서 대출이 가능합니다.

금융사마다 대출한도가 다르기는 합니다만,

LTV가 높으면 이율이 당연히 올라갑니다.

결론적을 현재 아파트 담보대출보다 높은 LTV가 적용이 됩니다.

단, 신용등급 6등급 이상이 되셔야 방공제 없이 70% 까지 가능합니다. 

방공제에 대해서는 뒤에서 간단히 설명을 드릴 텐데, 

쉽게 생각하셔서 방공제가 있으면

나중에 나갈 수 있는 금액을 먼저 떼고 대출이 나가므로

대출한도가 줄어들게 됩니다.

하지만 한국은행 기준금리가 11월이 되면 상승할 것이라고 하니 

상황을 잘 판단하시어 대출 받으시는 것이 좋겠습니다.

가까운 은행을 방문하시어 대출한도를 상담 받으시는 것이 가장 정확합니다.

방공제란?

방을 공제한다. 방을 뺀다. 방빼기라고 생각하시면 됩니다.

소액임차인의 최우선변제금액을 말합니다.

금융사의 입장에서는 차후 집의 매각 또는 경매시 리스크의 최소화

세입자의 입장에서는 세입자 보호의 목적이 있습니다.

다른 채권이나 물권의 권리보다 우선하므로 가장 먼저 변제해야 합니다.

방공제는 지역마다 변제금이 정해져 있습니다.

작은 금액이 아니라서 

모르고 계시면 나중에 곤란을 겪으시는 경우도 있습니다.

현재는 아래와 같은 것으로 확인됩니다.

위의 표를 보시면 지역마다 변제금이 정해져 있는데

수도권은 2,700 만원 정도로 작은 금액이 아닙니다.

다음으로, 오피스텔의 전매제한에 대해서도 알아보겠습니다.

기존의 수도권 투기과열지구에만 적용되던

오피스텔 분양권 전매제한은 수도권 외 투기과열지구 및

조정대상지역까지 확대가 되었습니다.

전매제한이 적용되는 날짜가 가장 중요합니다.

적용시점은 '18.1.25일 이후 분양신고분 부터입니다.

서울 및 투기과열지구는 '17.8.3일부터 이미 적용되었습니다.

그 이전에 분양신고한 투기과열지구내 오피스텔은 1회 전매만 가능합니다.

(예외, 청약조정지역임에도 불구하고 

오피스텔이 100실 이하인 경우는 전매 가능)

마지막으로,

오피스텔을 소유할 때는 

임대사업자로 등록을 하시게 될 경우가 많아서 

아래 내용도 참조로 알려 드립니다.

임대 사업자는 

일반임대사업자와 주택임대사업자

두 종류로 나뉘어서 등록을 할 수 있습니다.

둘중 자신이 처한 상황에서 어느게 더 유리한지 따져서

합리적인 선택을 하시기를 바랍니다.

산업근로자나 오피스가 밀집되어 있으면 일반임대사업자로 

거주 밀집지역이시면 주택임대사업자로 등록하는것이 유리하다고 합니다.

이상 나무늘보 였습니다. ^^

한국주택금융공사 고정금리 대출상품

적격대출, 보금자리대출, 디딤돌대출

안녕하세요. ^^ 나무늘보입니다.

지난 블로그에서 금리 인상기에 고정대출 vs. 변동금리에 대해서 설명을 드렸습니다.

이미 잘 아시는 분이 많으셨을 것 같고, 이미 관리도 잘 하고 계시는 분이 많을 겁니다.

오늘은 대출이자를 절감하는 방법 중에 정부 정책성 대출 상품을 이용하는 방법을 알려드리고자 합니다. ^^

모든 국민에 정부에 세금을 납부하는 것은 정부를 믿고 그만큼의 서비스를 제공해 줄 것이라고 생각하기 때문입니다.

아니나 다를까 정부에서는 아래와 같은 주요 정책금융대출상품을 제공하고 있습니다.

한국주택금융공사 주도로 제공되는 상품이지요.

다만, 예상하시듯이 정부가 모두에게 아래와 같은 좋은 조건의 대출을 제공하기는 않지요.

일정 조건을 충족해야 하고 약자(?) 우선으로 제공을 합니다.

그리고 그만큼 엄격한(?) 조건을 나름 붙이고 있는 듯합니다. 

참고로 아래 정보에서 금리는 은행마다 조금씩 변경되고 있으니 최신의 것을 확인하시는 것이 좋겠습니다.

(아래 표기된 금리는 대략적인 수치입니다.)

짜잔~~~!!! 정부의 정책금융대출상품 (기본적으로 고정금리 상품입니다.)

(1) 적격대출 

한국주택금융공사가 국민의 내집마련과 가계부채의 구조개선을 위해 만든 장기고정금리대출

세부적인 종류는 아래 4 가지가 있습니다. (연금리는 '18.9.7 기준이라고 합니다.)

기본형 적격대출 : 연금리 3.39~4.31 %

금리고정형 적격대출 : 연금리 3.35~3.58 %

금리조정형 적격대출 : 연금리 3.40~3.68% (왜 이름을 조정형이라고 붙였는지 잘 모르겠습니다.)

채무조정형 적격대출 : 적격대출 기본형 적격대출 금리 보다 높지 않게 적용

신청자격 : 담보주택가격 9억원 이하

한도 : 최대 5억원

대출기간 : 10년이상 30년 이하

상환방식 : 원리금 균등분할상환, 원금 균등분할상환, 거치기간 1년 또는 없음, 만기 일부상환 불가

조기상환수수료율 : 3년간 최대 1.2% 부과 (3년 이후에는 중도상환 수수료 없이 마구 갚을 수 있습니다.)

(2) 보금자리론 (보금자리대출)

- 종류

- 신청자격 

부부합산소득 7000만원 이하인 무주택자 또는 1주택자이라고 하는데 아래와 같이 다른 특별 조건이 있습니다.

      신혼가구는 맞벌이면 최대 85백만원 이하, 외벌이면 연소득 7천만원 이하

다자녀가구 : 미성년 자녀가 3명 이상인 경우 부부합산 연소득 최대 1억원 이하

미성년 자녀 1명인 경우 부부합산 연소득 최대 8천만원 이하

미성년 자녀 2명인 경우 부부합산 연소득 최대 9천만원 이하

      ※ 대출승인일 기준으로 주택가격평가(시세,매매가액,감정가액,분양가액 등)금액이 6억원을 초과한 주택은 제외

- 한도 : 최대 3억원(미성년 자녀가 3명인 가구의 경우 4억원), LTV/DTI 규제 적용 받음

- 대출기간 : 10년, 15년, 20년, 30년

- 거치기간(이자만 납부하는 기간) 없음

- 조기상환수수료 : 3년 이내에 상환하면 최대 1.5% 이내에서 조기상환 수수료 발생. 

                         잔여일수에 따라 일할계산되어 감소하는 슬라이딩 방식

- 더나은 보금자리론의 경우 만기에 상관없이 일시상환(최대 50%) 가능

- 대출금리: 연 3~3.35% (만기까지 고정금리이며 우대 금리 적용 가능)

[우대금리]

※ 조건에 따른 가산금리도 있으니 은행에서 확인을 직접 하시는 것이 좋겠습니다. 

   (은행에서 먼저 말 안해도 친절하게 잘 알려주면 좋으련만...)

   투기지역인 경우에는 0.1%p 부가금리 부과. 

   본건 담보주택 이외의 주택을 2년 이내 처분조건으로 구입용도 보금자리론을 신청하는 고객의 경우 고객이 약정한 기존주택의     처분기한에 따라 최대 0.2%p까지 아래와 같이 가산 금리 부과

(3) 디딤돌대출

- 신청대상 : 부부합산 연소득 6천만원 (단, 생애최초, 신혼, 2자녀 이상의 경우 7천만원까지)이하의 무주택 세대주

- 한도 : 최대 LTV 70% (최대 2억원, 단, 신혼가구 2.2억원, 2자녀 이상 2.4억원, 만 30세 이상의 미혼 단독세대주인 경우 최대금액 1억5천만원) 

※ DTI, 대출구조, 소득추정에 의한 소득산정 등에 따라 LTV가 달라질 수 있음

- 대상주택 : 주택가격 5억원 이하, 주거전용면적 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 · 면 지역은 100㎡까지) 이하

※ 만 30세 이상의 미혼 단독세대주인 경우 : 주택가격 3억원 이하, 주거전용면적 60㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 · 면 지역은 70㎡까지) 이하

- 대출금리 : 연 2.00 ~ 3.15% (우대금리 추가적용 가능)

※ 대출만기별ㆍ소득수준별로 차등 적용, 대출만기까지 고정 또는 5년단위 변동

※ 다자녀가구 0.5%p, 연소득6천만원 이하 한부모 가구 0.5%p, 2자녀가구 0.3%p, 1자녀가구 0.2%p, 다문화가구 · 장애인가구 · 생애최초 주택구입자 · 신혼가구(결혼예정자 포함)각각 0.2%p 금리우대 가능

(우대금리 중 택1, 중복적용 불가하나 다자녀가구 0.5%p, 2자녀가구 0.3%p, 1자녀가구 0.2%p는 상기 타 우대금리와 중복적용 가능) 

상기 내용 외에도 우대금리 조건이 더 있는 듯합니다. 추가로 확인하시고 필요하신 혜택을 꼭 챙기십시오. 

[생애최초로 주택을 구입하는 신혼가구인 경우에는 아래 표의 금리 적용]

- 거치기간(이자만 납부하는 기간) : 최대 1년 설정 가능

- 조기(중도)상환수수료 : 최대 3년

- 대출기간 : 10년, 15년, 20년, 30년

※ '17.6월부터 5개 기금 수탁은행(국민, 기업, 농협, 신한, 우리) 뿐만 아니라, 은행 창구에서 직접 신청 가능

조건이 되신다면 고정금리 상품으로 이용하는 것이 요즘 같은 금리 인상 시기에 좋을 것 같습니다.

다음에 또 좋은 정보로 찾아뵙겠습니다. ^^

이상 나무늘보 였습니다~~~