똑똑한 나무늘보

청약시 유의할 제도

청약 1순위 자격제한, 재당첨 제한

안녕하세요. ^^

언제나 알아야 할 핵심만 간단 명료하게 말씀드리는 나무늘보 입니다.

오늘은 청약시 유의할 제도에 대해서 말씀드리겠습니다.

청약통장 1순위라도 자격 제한을 받는 경우도 있고, 아차해서 놓치고 깜빡하면 재당첨이 제한되는 사례가 있으므로 주의하셔서 청약을 하시는 것이 좋습니다.

■ 청약 1순위 자격 제한

주택청약통장 1순위 고객중 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 1순위 청약자격이 제한됩니다. 

1순위 자격을 주지 않는다는 겁니다.

아래 테이블을 보면 형평성을 위해서 과거5년 이내에 당첨된 경험이 있는 사람과 2주택 이상을 소유한 사람에 대해서는 어느정도 제한을 두고 있습니다. 

그런데 투기과열지구(투기과열지구는 기본적으로 투기지역 포함)와 청약과열지역은 해당사항이 있으나 그 외 지역은 청약 1순위 당첨 제한이 없습니다. 

※ 청약과열지역은 보통 조정대상지역이 해당되나 경우에 따라서 제외되는 경우가 있기도 할 것 같습니다. 

   Case by Case 로 확인하시기 바랍니다.

당첨제한이 없는 지역은 아래 지역을 제외하고 나머지 지역을 보시면 되겠습니다. 

(아래는 '18.10월 기준입니다. 투기지역/투기과열지구/조정대상지역은 매번 정부발표가 있을 때마다 변경이 있습니다.)

■ 재당첨 제한

다음의 주택에 당첨된 자의 세대에 속한자는 향후 일정기간 동안 다른 분양주택(분양전환 공공임대주택 포함)의 입주자로 선정될 수 없습니다.

1순위던 2순위던 청약통장의 순위에 관계없이 재당첨 제한입니다.

조금만 찾아보면 미리 알 수 있는 건데 실수해서 아쉬운 상황을 만들지 마세요.

이상 나무늘보 였습니다. ^^

2동탄 신안인스빌 리베라 2차

동탄2신도시 신안인스빌 리베라 2차

(미리 말씀드리자면, 솔직히 가용한 자금이 별로 없어서 시범단지는 아파트 사기는 좀 그렇고 시범단지 주변 아파트를 눈여겨 보고 있습니다. 이번에는 동탄2신도시 시범단지 옆 무봉산 아래에 있는 "신안인스빌 아파트" 를 보여드릴까 합니다. ^^)

동탄2신도시 아파트 중에 그나마 저평가된 아파트를 좀 찾아볼까 하고 돌아다녔습니다. 

(이미 많이 올랐죠. 누구는 거품이다. 누구는 더 오를거다. 의견이 분분합니다.)

다른 포스팅에서 말씀드렸듯이 얼마전부터 동탄2신도시에 아이들 친구네 집들이 미친듯이 이사를 가길래 요즘 관심이 좀 많아졌네요.

중동탄/남동탄도 좋지만 저한테는 관심 밖이었고, 오로지 시범단지 근처에서 저평가된 아파트를 찾는 것이 목표였습니다.

2~3년 후에 가격이 떨어지지 않을 아파트를 찾는 거지요. (아이들 때문에 이사 또한번 해야할 것 같으니까요.)

그렇게 쉬엄쉬엄 돌아다니다가 눈에 들어온 것이 "신안인스빌" 이었습니다. 

일단 제가 관심을 가진 이유가 아래 순서대로 입니다. 

- 대규모로 아파트가 들어서 있거나 들어서는 신도시

- 시범단지 바로 옆에 붙은 아파트

- 동탄역 롯데백화점 쪽은 초등생 아이 키우기에 별로고 (우남/포스코/한화꿈에그린은 좋기는 한데 너무 올랐네요. ㅠㅠ) 

  그렇다면 시범단지 동쪽의 카림애비뉴라도 누릴 수 있는 아파트

- 버스정류장/트램(아직 생기지는 않았지만) 이용 편한 곳 

  바로 근처 카림 상가 교차로에 트램 역이 들어설 가능성이 큽니다. 저층은 조금 시끄러울 수도 있겠습니다.

- 초등생 아이를 가진 엄마 입장에서 초등학교를 끼고 있고, 시범단지 학원으로 갈 때 육교가 있었으면 좋겠다.

- 시범단지 내 중앙공원과의 접근성이 좋습니다.

※ 11자 상권(유명한 학원들이 많다고 함)의 교육 인프라와 그 근처의 작은 맛집들을 이용하기에는 도보로는 조금 멉니다.

   11자 상권의 학원에서는 차량이 다니니 그렇게 나쁜 위치는 아닙니다. 

   그리고, 치동천과는 거리가 좀 있어서 걸어야 하지만 걷는 것 좋아하시는 분이라면 충분히 걸을 만한 거리입니다.

이정도 였습니다.

그래서 모아미래도 아파트 다음으로 "신안인스빌"을 눈여겨 보고 있습니다. 

일단 지도를 통한 입지 분석입니다. 그림은 웹서핑해서 대충대충 그렸네요. 양해해 주시기를 바랍니다.

다른 아파트와 비교해서 장단점이 있겠지만 지도상에 보시듯이 카림 애비뉴 상권을 확실하게 누릴 수 있는 위치입니다.

모아 미래도는 평수가 다양합니다. (25/29/34평이 있습니다. 소형 평수를 좀 다양하게 제공하네요.) 

구조는 3가지 타입이 다 그런대로 괜찮은 것 같습니다.

관심이 있으신 분은 직접 한번 살펴보시는게 좋기는 하겠습니다. 

저의 경우에는 34평이 관심사라서 34평은 구조 나쁘지 않고 방향도 나쁘지 않습니다. (아래 사진의 빨간색이 34평입니다.)

오늘 직접 가봤을 때 느낀 것입니다만,

단지는 상당히 예쁘게 잘 되어 있는 반면에 저만 그렇게 생각하는지는 모르겠는데 동간 간격이 다른 단지 대비 밀집되어 있어서 싫어하시는 분들도 있을 것 같습니다.

아래 사진으로 보시기에도 주위의 다른 아파트 하고는 차이가 좀 있죠. 

그리고 중앙의 놀이터나 중앙공원을 단지들이 둘러싸고 있는 형상입니다. 여름에는 가운데가 그늘이 져서 시원하겠네요. 

오늘은 직접 못 챙겨봤는데 실제 거주하실 것이면 채광은 반드시 살피십시오.

그러면 대충 위에서 말씀드린 것을 순서대로 사진과 함께 올려 봅니다.

(1) 대규모로 아파트가 들어서 있거나 들어서는 신도시

동탄2신도시는 계획인구 27.5만명이나 되는 꽤 큰 신도시입니다.

'18년 상반기 기준으로 인구수는 계획인구의 약 50%를 넘었습니다.

중동탄 및 남동탄(동탄 호수공원 쪽)에도 입주를 이미 시작했거나 곧 입주할 아파트 단지가 많습니다.

동탄역 쪽의 상원 인프라가 완벽하게 들어서면 유동 인구도 더 늘어나서 도시는 더 커질 예정입니다.

벌써부터 기대가 큽니다. 이미 시범단지 쪽은 살기에 너무 좋아 보입니다. 

(2) 시범단지 바로 옆 아파트

위의 부동산 지도에서 보듯이 시범단지 바로 옆에 붙어서 중앙공원을 누릴 수 있는 아파트들이 꽤 있습니다.

시범단지는 지금 이미 많이 올라서 알짜인 우포한(우남/포스코/한화)은 30평대가 8억을 넘었습니다.

경기도 남부 치고는 정말 꽤 오른 가격입니다. 

삼성전자/하이닉스/현대자동차 등 큰 주요 기업체들이 근처에 있어서 그 효과를 톡톡히 보고 있습니다.

(3) 시범단지 동쪽의 카림애비뉴라도 누릴 수 있는 아파트 (생각하고 보니 항아리 상권도 있네요.)

동탄역 롯데백화점 쪽은 나중에 상권이 들어오면 시끌벅적 해질 겁니다.

역 주변이고 중소 기업체들의 오피스들도 있어서 꽤 분주한 거리가 될 듯합니다.

반면에 시범단지 동쪽은 초등생 아이들을 키우기 좋은 실생활 중심의 주거 지역입니다.

그렇다고해서 상가들이 전혀 없는 것도 아닙니다.

카림애비뉴라고 반도건설에서 자체 상가를 멋지게 지어서 다양한 맛집들이 이미 들어와 있습니다.

주말에 직접 놀러 한번 가보세요. (저처럼 밥하기 싫은 아주머니들이 바글바글 합니다. ^^;)

그리고 카림애비뉴 근처에 항아리 상권이라고 큰 상가건물들이 또 옹기종기 모여 있습니다.

술집은 거의 안보이고 술집이 들어서면 현재로는 근처 입주민들의 반대가 엄청나다고 합니다. 

초등학생 키우기 너무 좋은 듯합니다. 

(4) 버스정류장/트램(아직 생기지는 않았지만) 이용 편한 곳

신안인스빌 옆문으로 나오면 동탄역이나 수원, 서울가는 버스 정류장이 바로 옆에 있습니다.

곧 트램도 들어설 것이리고 하니 근처에 트램 역이 생기면 보기에도 좋고 교통도 편하고 그럴 것 같습니다.

개인적인 생각이지만 트램역이 카림 애비뉴 사거리에 들어설 가능성이 큰 것 같은데 만약에 가장 근처에 들어선다면 교통 편의는 좋을 것 같습니다. (저층은 좀 시끄러울 가능성도 있지만 고층은 문제 없을 듯합니다.)

(5) 초등생 아이를 가진 엄마 입장에서 초등학교를 끼고 있고, 시범단지 학원으로 갈 때 육교가 있었으면 좋겠다.

횡단보도가 아니고 바로 이어지는 육교가 모아미래도와 신안인스빌 아파트 사이에 있습니다.

초등생 아이들을 둔 학부모로서 부러운 입지입니다. (근처에 육교가 아직까지는 여기밖에 없는 듯합니다.)

아래 사진에 저기 앞에 보이는 것이 커뮤니티센터인데 육교 건너면 바로입니다.

마지막으로 신도시라 아이들 학군 걱정하시는 분들이 있는데, 청계동은 시범단지 내의 중고등학교를 다니도록 되어 있습니다.

이상으로 신안인스빌을 살펴봤습니다.

동탄2신도시 시범단지 안에 있는 아파트가 아니기는 하지만 카림 상권 누리기에는 최적의 위치가 아닌가 합니다.

다음에는 KCC 하고 호반 베르디움을 한번 가볼까 합니다. 근처 아파트들을 죄다 한번 돌아볼 생각입니다.

다른 아파트들도 기회가 되면 분석하여 올려 보겠습니다.

이상 나무늘보 였습니다. 글 마쳐요~~ ^^

부동산 중개수수료 낮추는 방법

부동산 중개수수료 협상하는 방법

부동산 중개수수료 인하

얼마전에 저한테는 비싸지만 부자 분들이 보시면 별것 아닌 아파트를 한 채 매수했습니다.

주택 거래 한지가 꽤 오래되어 세금이나 부동산 중개수수료에 해서 관심이 한동안 덜했는데,

현재 살고 있는 집을 팔고 매수한 새 집으로 이사하는 입장에서 부동산 중개수수료를 보고 깜짝 놀랐습니다.

취득세 만큼의 부동산 중개수수료라니. 합리적으로 절약하는 방법이 있을까 싶어 알아본 내용을 공유합니다. ^^

현재 부동산 중개 수수료 테이블입니다. (검색만 하면 어디서든 쉽게 얻을 수 있는 정보입니다. ^^)

개인적인 생각으로는

집을 팔면 모르겠는데 집을 살 때는 내가 다 찾아보고 결정하고 했고 부동산 중개인이 한 거라곤 엘리베이터 몇번 타고 올라갔다 내려왔다 한거 빼고는 별거 없는 것 같은데 중개수루료가 너무 많이 들더군요.

물론 계약관련 일부 법적 대리업무를 해주기는 하는데 별로 어려운 것도 아니고 전문적인 것도 아니고 솔직히 제가 알아보고 해도 할 것 같은 느낌이고요. 딱히 매수-매도자간에 분쟁이 있을 때에도 적극적으로 나서서 해결해준다는 느낌을 지금까지 한번도 받은 적이 없습니다. (저는 그런 분들만 만난 모양입니다. ㅠㅠ)

최근에 청와대 국민 청원 게시판에 올라와 있는 중개수수료 현실화를 요구하는 청원이 지속적으로 올라오고 있습니다.

년초에 한번 어느분이 올리셨던데 종료되고 난 이후에도 계속 비슷한 청원이 올라오고 있죠.

공인중개 수수료와 서비스에 대한 불만↑

중개인이 "이런 경험이 처음이라 세무 관련 문제가 해당되는지 물어봐야 한다"며 세무사에게 전화를 거는 장면을 목격.  "전문성이 현저히 떨어진다는 생각을 떨칠 수 없었다"

공인중개 수수료불만에서부터 가격 담합 문제까지 다양하다..

중개보조원 제도도 손질해야 한다는 주장 有 (중개 보조인은 딱 중개보조인 만큼만 한다.)

계약 과정에서 중개인의 전문성 저하로 피해를 본 사례 다수

중개수수료를 현실화 시키면 매수 매도자 간에 거래비에 대한 부담도 줄어들게 되어 

거래 건수가 올라가는 효과도 있지 않을까 합니다. 

현재로서는 부동산 중개수수료가 마치 무슨 세금처럼 꼭 상한요율을 지급해야 하는 것처럼 되어 있습니다. 

아래는 어느 기업의 블로그에서 가이드 하고 있는 부동산 중개 수수료 낮추는 방법 입니다.

저는 아래 중에 4번 적극 활용해야 한다고 생각합니다. 

오늘날과 같이 소비자들이 똑똑해지고 있는 시대에 부동산 거래는 구시대적인 예전 프로세스를 그대로 따르고 있네요.

(1) 현금영수증을 발급받으십시오.

현금영수증은 충분히 발급 받으실 수 있습니다. 

현금영수증을 발행해주지 않거나 그에 따른 금전적 보상을 요구한다면 국세청에 신고할 수 있으며, 신고자에게 미발급액의 20%를 포상금으로 지급합니다. 거래일로부터 5년 이내 국세청 홈페이지에서 <현금영수증 미발급 신고>도 가능해요!

[출처] 7억 아파트 중개수수료가 99만원? 부동산 중개수수료 협상하는 법|작성자 대신증권 

(2) 가계약을 하기 전에 간이과세자 부동산 여부를 확인하십시오. 간이과세자로 등록된 부동산에서 하세요.

이건 확인해 볼만 합니다. 보통 10% 정도를 절약할 수 있는 방법입니다. 몇백만원 중에 10%면 크지요. 가족들과 고급 식당에서 저녁 한두끼 할 수 있는 금액일 겁니다. (저도 가장 최근 거래애서 10% 손해 봤습니다. ㅠㅠ)

부동산 사업자도 간이과세자와 일반과세자로 나뉩니다. 

간이과세자는 세금을 적게 내는 대신, 부가가치세(10%) 환급과 세금계산서 발행이 불가능하고, 일반과세자는 세금을 더 내는 대신 부가가치세를 환급 받을 수 있으며, 판매 대금보다 구매 대금이 많은 경우 환급 세액을 받을 수 있습니다. 

여기서 소비자가 기억해야 할 점은, 간이과세자 부동산이 훨씬 유리하다는 점입니다. 

일반과세자로 분류된 부동산은 부동산 중개수수료에 10%의 부가가치세를 요구할 수 있지만, 

간이과세자 부동산의 경우 부가가치세를 요구할 수 없기 때문입니다.

[출처] 7억 아파트 중개수수료가 99만원? 부동산 중개수수료 협상하는 법|작성자 대신증권

(3) 반드시 계약서를 쓰기 전 중개수수료를 협의하십시오.

이게 협의가 되나요. 대부분의 중개사들고 그렇고 소비자들도 그냥 상한 요율로 생각하고 말도 안꺼냅니다. 거래하는 입장에서 거래에 관계된 사람들끼리 껄끄러운 관계가 되기 싫은 겁니다. 이건 문화적인 요인도 상당하다고 생각합니다. 협의를 하라니.. 무슨 현실적이지도 않은 방법을 방법이라고 하네요. 이런건 몸소 보여주는 것이 답입니다. (4)번에 주목하세요. 앞으로는 4번과 같이 가야 합니다. (특정 업체 광고하려는 것이 절대 아닙니다. 업체명은 다 뺄 테니 다른 블로그 찾아보시면 이용방법도 쉽게 찾으실 수 있을 겁니다.)

(4) 부동산 반값 수수료/정액제 수수료를 적극 활용하세요!!!!!!

공인중개인의 전문성과 중개보수에 대한 불만이 계속되면서 새로운 형식의 공인중개 서비스에 대한 관심도 높아지고 있다.

변호사와 협업하면서 전문성을 강조하는 'XXXXX'은 부동산 중개보수를 거래 금액과 관계없이 99만원으로 제한했다. 

공인중개사들의 중개수수료 입찰 경쟁을 통해 최저가 중개수수료로 거래할 수 있는 시스템도 나왔다. 'XX' 은 매도인이 직접 팔 물건을 등록하고 중개수수료 경쟁 입찰을 통해서 공인중개사가 단독으로 매물을 중개하는 서비스다. 매도인은 공인중개사로부터 할인된 복비를 제안받고, 입찰에 성공한 공인중개사는 확보한 매물을 단독으로 거래할 수 있다. 임차인을 포함한 매수인 전용 서비스도 최근 추가됐다.

※ 참고로 아래와 같이 주요 포털에서는 중개수수료를 계산해 볼 수 있도록 제공하고 있습니다. 활용하세요.

매수자, 매도자, 중개인이 다 행복한 거래 하세요~

이상 마칩니다. ^^

좋은 상가 고르는 방법

안녕하세요. ^^

나무늘보 입니다.

오늘은 좋은 상가를 선택하는 방법을 기본 핵심만 간략하게 말씀드려 볼까 합니다.

상가 투자를 주로 하시는 분이라면 아마 아래 내용 외에도 여러가지 부분은 꼼꼼히 따져서 선택을 하시리라 생각됩니다.

알고 있는 듯하지만 놓치기 쉬운 포인트들이 있죠. 최소한 따져봐야 할 기본적인 내용들에 대해서 알아보겠습니다.

■ 유동인구가 많은 코너자리 상가가 최고 입니다. 

코너자리는 아시겠지만 단면만 보이는 상가에 비해 3면이 보이게 되는 경우가 많으므로 (모서리 면까지 포함) 

눈에 잘 띄는 홍보효과가 확실히 있습니다.

눈에 잘 띄는 데다가 좋은 브랜드의 점포가 입점하면 효과는 대박이겠지요. ^^

외관을 눈에 띠게 디자인하고 컬러도 고급지게 한다면 손님을 끌어들이는 효과가 짱입니다.

■ 스타벅스가 입점하기로 되어 있는 근처 상가

대표적인 예로 스타벅스를 들었지만 사실 유명 프랜차이즈가 들어서는 곳을 노리시면 됩니다.

이런 업체들은 유동 인구 및 주위 상권 분석을 체계적으로 하는 시스템이 되어 있고 충분한 검토 후에 입점을 하기 때문에 믿을 만한 상권이며 이후 꾸준한 수익을 기대할 수 있는 브랜드들이 입점할 가능성이 크기 때문에 공실의 우려는 거의 없습니다.

■ 임대하시려는 업종이 있다면 업종에 따라 특색있는 건물의 상가를 매입하시는 것이 좋습니다.

요즘은 이미지 마케팅의 시대입니다. 미적으로도 아름다운 건물이 눈에도 잘 띄고, 홍보효과도 있고 일석이조 입니다.

각 동네마라 커피거리 가보시면 특색있는 건물에서 커피 한잔 마시고 싶을 때가 있죠? 사람 마음은 다 똑같은 겁니다. ^^

■ 근처 주민들을 상대로 장사를 직접 하실 생각이라면 끌어들이려는 고객들이 모여드는 장소의 상가를 매입하시는 것이 좋습니다.

놀이터/소공원/문화센터 근처, 학원 집중가가 선호되는 이유가 있습니다. 유동인구가 많은 곳이 돈이 굴러다니는 지역입니다.

■ 실제 구매력 있는 유동인구가 많은 곳이어야 합니다.

상가는 일반 주택, 아파트와는 다릅니다.

장사를 해야 할 시간에 지갑에 돈을 가지고 있고, 돈을 기꺼이 쓰고자 하는 사람들이 많이 돌아다니는 공이어야 합니다.

강남/압구정 특정 거리가 왜 비싸겠습니까? 돈 쓰려는 사람들이 평일이고 주말이고 모이는 곳이라서 그렇습니다.

이런 위치가 최고의 위치입니다. ^^

■ 대형 공공기관 근처 좋습니다.

공무원, 그리고 공무를 보기 위해서 오가는 유동인구가 타켓입니다.

최근에 공공기관이 이전한다는 말이 나오거나 확정된 지역은 상가로 수익을 확보하기에 굉장히 좋은 위치입니다.

결국 그 근처에서 비지니스가 활성화 되고 유동인구가 많아지는 효과로 인해 상가의 가치가 올라가게 됩니다. 

■ 고객의 출입이 양방향에서 가능한 상가가 생각보다 괜찮습니다.

가장 효과적인 마케팅은 고객과의 접점을 늘리고 좋은 이미지를 심어주는데 있습니다.

인테리어가 잘 되어 있고, 고급스러운 브랜드들이 이런 매장을 선호하는 이유가 있습니다.

단, 지나가다 딱 보기에도 저기 한번 들어가 보고 싶다, 뭔지 궁금하다 싶을 정도로 내외관이 잘 정비된 점포가 입점하는 것이 금상첨화 입니다.

■ 제대로된 맛집이 들어서는 곳에서 다른 업종으로 장사를 하는 것도 좋습니다.

간단히 말씀드리면, 유명한 갈비집 옆 디저트 가게 잘 됩니다. 

쇼핑몰 근처 교통이 편리한 위치의 맛집 식당이 밀집한 곳 주변의 카페 잘 되는 곳이 있습니다.

■ 대단지 아파트 단지의 상가

요즘 아파트 건설사 마다 대단지에 쇼핑몰 거리를 만드는 것이 유행입니다.

호반건설은 아비뉴프랑이라는 브랜드로 인기몰이를 하고 있고, 

아이파크/반도건설 등도 자체 아파트 거리 상권을 잘 만들고 있습니다.

예전에는 주상복합을 소음 등으로 꺼려하는 분위기가 다소 있었던 듯한데, 

요즘은 생활 편의성 등의 측면에서 전혀 거리낌이 없습니다.

■ 내가 임차할 공간이 시각적으로 잘 보이는 위치의 상가

눈에 잘 안 뜨이는 좁은 입구는 별로 입니다. 

전면이 넓은 매장이 좋고 위에서도 이야기 했듯이 양방향 매장의 장점을 잘 활용하면 더욱 좋습니다.

■ 당연한 이야기지만 유해한 업체가 있는 상가는 망합니다.

이건 장기적으로 좀 보셔야 합니다.

극단적인 예로, 학부모들이 많은 아파트 단지 옆의 상가에 술집이 집중되어 있는 상가가 있으면 같이 망할 가능성이 커집니다.

최근 상가에 술집만 들어서도 근처 주민들이 반대하고 민원을 넣는 사례가 흔합니다.

당장 상가가 잘 나가고, 또 상가를 임차하기 쉬울지 몰라도 타켓으로 하는 대상 인구를 잘 분석하고 장기적으로 생각하고 들어가셔야 합니다.

■ 넉넉한 주차장이 있는 상가

임대 또는 임차하시려는 업종에 따라서 주차장이 반드시 필요한 상가가 있습니다.

확보하시기 바랍니다.

■ 타겟 구매층이 지나갈 거리의 상가를 선택

예를 들어, 직장인들이 퇴근 길에 들러서 돈을 쓰고 갈 확률이 높으면 퇴근길 방향의 거리에 길을 건너지 않고 들를 수 있는 상가 위치가 좋습니다. 

특히 큰 길 양 옆으로 상가건믈이 있다면, 아마 회사의 위치에 따라서 한쪽은 출근하는 방향, 한쪽은 퇴근하는 방향일 겁니다

이처럼 고객들의 동선을 고려한 세심한 상가 위치 선택이 필요합니다.

■ 상가 분양광고를 모두 믿지는 마십시오. 

광고 및 분양대행사 말만 믿고 수익률 ○○% 보장, ○○은행, 대형병원 입점 확정, 독점 상가... 이런 문구 믿고 덥썩 계약했다가는 쪽박을 차기 십상입니다. 

부동산 광고 관련 소비자피해주의보, 공정위 소비자홈페이지를 통해 사실관계를 반드시 문의하고 확인하는 습관이 필요합니다.

또, 온라인 정보 수집을 통해 마음에 들어 상가를 직접 보고자 하는 경우에, 실제로 찾아가면 해당 매물이 없거나 다른 허접한 매물을 온갖 방법으로 좋게 설명하는 경우가 많은데 주의하셔야 합니다. (중고차 허위매물 처럼 낚이는 경우가 무척 많습니다.)

■ 상가 권리금을 잘 알아보고 체크하세요.

상가에는 권리금이 있고, 심지어는 교회에도 권리금이 있다고 합니다. (교회가 권리금이 있다는 것이 조금 어처구니 없네요.)

권리금이란 점포 운영을 포기함으로써 발생하는 기회비용을 말하는 것인데, 점포의 가치를 반영한 돈입니다.

권리금은 지역권/영업권/시설권 등으로 이루어 집니다. 

(계약서에 명기하지 않아서 상가임대차보호법의 보호를 받지 못합니다. 반드시 신중하게 체크하셔야 합니다.)

상가 권리금애 대해서 좀 더 자세히 말씀드리면 아래와 같습니다. 

(제목을 보면 대충 어떤 목적의 권리금인지 짐작하실 수 있으실 겁니다.) 

영업권리금 : 상가의 매출 정도에 따라 형성되는 권리금. 매도 시점부터 6~12개월 동안 발생하는 평균 매출수익이 기준이 됩니다.

달 수입이 천만원이면 1억 2천 정도의 권리금이 형성됩니다. 매출 장부를 반드시 확인하십시오.

시설권리금 : 당초 시설투자비용입니다. 인테리어, 간판, 기자재 등이 포함됩니다. 감가상각을 반드시 고려해야 하며 그래서 최초 개업일을 확인해야 합니다. 시설 권리금은 1년 단위로 약 30%씩 비용을 삭감하는 것이 관례라고 하네요. (3년 지나면 거의 0 된다고 합니다.)

바닥권리금 : 소위 자릿세 입니다. 특별한 기준을 잘 모르겠으나 바닥(자리)가 좋아서 일정 수준의 매출이 기본적으로 발생할 것이라는 가정 하에 요구하는 권리금입니다. 건물주가 요구할 경우에만 들어준다고 합니다. 부동산 중개업자나 분양업자가 요청하는 것은 지불할 필요가 없습니다. (생각해 보면 당연한 겁니다. 중간에서 일하는 분들께 줄 필요 없고 요청받은 경우에는 건물주가 요청했다는 것을 확인하셔야 합니다.) 

현명한 상가 투자 하세요!

좋은 상가 고르셔서 대박 나시길 바랍니다!

이상 나무늘보 였습니다. ^^

재건축

무상지분율, 대지지분, 용적률

안녕하세요. ^^

나무늘보 입니다.

재건축, 반드시 "대지지분" 과 "무상지분율"을 확인하십시오!

오늘은 부동산 용어중에 "용적률"에 대해서 알아보겠습니다.

용적률이란, 

대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 이야기 합니다.

(건축물의 연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적의 합계입니다.)

위의 정의를 보고 쉽게 유추해 볼 수 있죠.

아파트의 경우, 층수가 높으면 용적률이 낮고, 층수가 낮으면 용적률이 높다는 사실입니다.

그러면 용적률이라는 것이 언제 중요하냐면, 재건축을 할 때 중요합니다.

아래와 같은 기사가 대표적인 사례입니다.

위의 기사를 보면 현재 용적률이 137% 인데 300% 로 올라갈 것이라고 되어 있습니다.

그만큼 재건축을 해서 동수를 증가시키거나 층수를 올린다는 이야기 입니다.

이렇게 하면 사실상 조합원이 부담해야 할 부담금은 줄어듭니다.

왜냐하면 사업자는 많은 세대를 지어서 이윤을 남길 수 있는 만큼 조합원들의 재건축 부담금은 줄어드는 겁니다.

이런 아파트 단지의 경우에는 아파트가 재건축을 할 만큼 년식이 오래 되었을지라도

재건축 이후의 부담금이 적고 신축 이후의 집값이 상승하리라는 기대가 커서 미리 매수하는 선투자 현상으로 가격이 올라갑니다.

용적률은 이제 설명을 드렸고요.. 대지지분이라는 개념이 있습니다.

대지지분이 높고 용적률이 높은 아파트가 좋다 좋다 그런 기사를 보셨을 겁니다.

대지지분이란, 

아파트 전체 단지의 대지면적을 가구수로 나누어 등기부에 표시되는 면적입니다.

대지지분 = 전체토지면적 × 대지권의 비율

대지지분이 많다는 것도 용적률이 낮아서 더 많은 아파트를 신축할 수 있음을 의미하고 

마찬가지로 위에서 설명했듯이 용적률이 높아질 수록 사업성 측면에서 그리고 조합원 부담금 측면에서도 장점이 큽니다.

재건축이 예상되는 아파트를 매입할 때 대지지분을 확인하고 

대지지분이 낮은, 즉 가구수가 적은 아파트를 미리 매수하는 것이 좋습니다.

마지막으로, 

대지지분 못지 않게 중요한 것이 무상지분율입니다.

무상지분율은 대지지분에서 몇 % 비율로 추가분담금 없이도 새 아파트의 면적을 받을 수 있는가 하는 것입니다.

무상지분율이 높다는 것은 무상으로 받는 면적이 커진다는 것이고 

조합원 입장에서는 당연히 무상지분율이 높을수록 투자가치가 높습니다.

한 가구(세대)가 가지고 있는 대지지분 면적에 무상지분율을 곱하면 무상지분면적이 나옵니다.

무상지분면적이 재건축 이후에 받고자 원하는 전용면적보다 크면 추가분담금이 없이 돈을 돌려받게 되고

작으면 초과하는 면적만큼은 추가분담금을 내야 하는 겁니다.

이상 나무늘보 였습니다. ^^

안녕하세요. ^^

알아야할 것들만 쉽게 정리하는 나무늘보 입니다.

오늘부터 1강을 시작해 보려 합니다. (기초 먼저 그 다음 심화 학습으로 해보겠습니다. ^^)

오늘 알아두어야 할 것은 가장 기본입니다. ^^

1. 주식회사

회사를 만들고 싶습니다. 그런데 혼자서 자금을 조달하기가 쉽지가 않습니다.

내가 원하는 회사는 10000 원 정도 있어야 차릴 수 있는데 지금 저에게는 아이디어와 기획안만 있을 뿐 현금은 10원 밖에 없습니다.

어떻게 하면 회사를 차릴 수 있을까요? 다른 사람들에게 내가 이런 사업 기획안을 가지고 있고 장래에 이익이 많이 나면 기여도에 따라서 나눠줄께 같이 투자하자고 하고 "주식" 이라는 것을 발행합니다. (사업계획을 보고 좋은 사업 아이디어고 유망하겠다고 생각한 사람들은 그 주식을 사게 되지요. 주식을 많이 산 사람은 많은 지분을 가지게 되고 적게 산 사람은 적은 지분을 가지게 됩니다.

2. 주주

주주들은 경영자 선출, 주식회사의 주요 의사결정에 발언권을 가지고 때에 따라서는 투표권도 가집니다.

또한 지분에 따라 배당을 받을 수도 있습니다. 회사가 이익이 많이 나면 많은 배당금을 받게 되고 (이때 보통 주가는 올라야 정상입니다.) 적자를 내면 보유한 주식의 가치가 보통 떨어지게 되어 손해가 납니다.

물론 주식을 최종적으로 처분해야 실 수익 또는 실 손실이 확정되는 것입니다만, 대략 위와 같습니다.

3. 증권거래소

주식회사에서 발행한 주식을 거래할 수 있는 곳이 증권거래소 입니다.

1609년에 주식이라는 것을 다른 투자자에게 팔 수 있게 되었으며 (물론 그 전에도 암암리에 거래했을 것 같지만), 최초의 증권 거래소는 암스테르담 증권거래소 입니다.

증권거래소에서 주식은 주당 거래되며 1주 단위로 거래되어 부자가 아니라도 자신이 보유한 자산 안에서 투자하고 이익/손해를 챙겨갈 수 있습니다. 개미투자자들이라는 단어가 생각나네요.

대한민국에는 대형 우량주가 거래되는 코스피 시장과 벤처기업(?) 주식을 거래하는 코스닥 시장이 있습니다.

4. 신규 상장

누구나 내 회사의 주식을 살 수 있도록 주식시장에 내놓는 것을 신규상장이라고 합니다.

이 때, 기업공개(IPO : Initial Public Offering) 를 해야 하며, 심사를 통해 주식시장에서 정한 일정 요건이 되는 기업만 상장할 수 있습니다. (동네 슈퍼마켓 안됨)

※ 참고로 상장된 주식만을 증권 거래소를 통해 거래할 수 있고, 비상장 주식은 거래소에서 거래할 수 없습니다.

   (어찌보면 당연한 이야기입니다.)

5. 공모주 청약

신규 상장된 기업은 공모주 청약을 통해 일반인에게 공모주 청약을 받습니다.

자금 조달을 위해 공모를 하고 아파트 청약처럼 청약서류를 만들고 청약증거금을 내는 등의 행위를 합니다.

공모주는 주식가치가 크게 오르기 전 초반에 진행되므로 기업을 잘 분석하고 투자하면 많은 수익을 올릴 수 있습니다.

(저는 모 증권사를 통해 공모주 청약 알림 서비스를 받고 있으며, 가치가 있는 기업이라고 판단되면 청약하여 주식을 확보해 놓고 몇년을 기다리다 주식 가치가 올랐을 때 매도하곤 합니다. 단타 매매보다는 수익률이 훨씬 높습니다.)  

유망하고 기업가치가 높은 기업의 주식은 공모주 청약에서 잡아야 합니다.

만약에 기업가치도 높고 "액면가=발행가" 라면 무조건 사두는 것이 좋습니다. (보통 액면가<발행가 라서요.)

이상 나무늘보 였습니다. ^^

국제 유가 상승시 사야할 주식은? 

국제 유가 상승시 팔아야 할 주식은?

국제 유가 하락시 사야할 주식은? 

국제 유가 하락시 팔아야 할 주식은?

안녕하세요. ^^

나무늘보 입니다.

최근 유가가 상승세를 보이고 있습니다. 

여기저기 찾아보시면 2016년부터 지속적인 상승세를 보이고 있고 요즘 국제정세도 불안하여 향후 유가 상승 risk 가 더 커질 것이라는 전망입니다. 

원유 수요는 앞으로 증가할 것이라는 견해가 많고, 산유국들은 원유 감산을 연장할 것이라는 의견이 있어 유가 상승은 당분간 이어질 것으로 보입니다.

거기다가 오늘 아래와 같은 뉴스가 있었는데 유가가 폭등할 가능성도 없지는 않다고 합니다.

여기저기 나오는 기사의 중요한 부분은 대략 아래와 같습니다.

사우디 언론인 출신 美 워싱턴포스트 칼럼니스트인 자말 카슈끄지의 피살 파문이 경제·외교에 부정적인 파장을 일으킴

트럼프 대통령이 사우디 제재 가능성 언급, 미 의회도 여야 막론하고 사우디 제제 의사, 미 동맹국(독일/영국/프랑스)들도 동참

글로벌 기업들도 사우디에 등을 돌림.

이에 사우디는 미국 등 국제사회의 제재에 대해 보복 경고함

내년 세계 경제 전망도 안좋은데 년말부터 유가 상승 우려에 시달리게 될 가능성이 크다는 기사가 오늘 여기저기에 실렸습니다.

사우디가 국제사회에 보복하려면 뭐 석유밖에 더 있나요. 

사우디는 전세계 최대 원유 공급국인데 원유 공급을 줄여 배럴당 유가가 100달러, 200달러 치솟을 수도 있다고 경고했습니다.

(대한민국은 기름 한방울 안나는데 난감합니다. 예전에 사우디 왕족 숙청사건 때에도 조마조마 하게 만들더니 나쁜 사우디입니다.)

그러면 국제 유가 상승시에는 어디에 투자해야 할까요??

(1) 유가 상승 시기에 가장 기본적인 투자 방법은 원자재 펀드입니다.

    해당 원자재 관련 주식에 투자하는 주식형, 관련 지수와 연동되는 지수형이 있습니다. 

(2) 관련한 상장지수펀드(ETF)를 활용하는 것도 방법입니다.

(3) 수혜종목 주식에 직접 투자하는 것도 방법입니다. (저는 펀드와 ETF는 잘 안해서 수혜주 쪽에 관심을 가지고 있습니다.)

그러면 사야 할 주식은 어떤 업종일까요?

정유업종 (그동안 비축해 놓은 원유가 있을 경우 이익을 누립니다.) : SK이노베이션, GS, S-Oil

유화업종, 석유화학 관련 주식

건설업종 및 해양플랜트(조선주) 업종 : 삼성중공업 해양 프로젝트 1위입니다. ^^

대체재 업종 (전기차, 배터리 업종)

친환경 자동차에 투자를 많이하는 자동차주, 전기자동차 관련주

자원개발 업체 

대체 에너지 업종

등이 있습니다. 

건설 및 해양플랜트 업종같은 경우는 산유국이 공급을 널리기 위해 관련 인프라에 투자할 경우인데 지금같이 공급이 가능함에도 불구하고 국제 정세 때문에 일부러 감산을 하는 경우는 해당사항이 없겠네요.

반대로 팔아야 할 주식은 뭘까요? 

항공주 : 대한항공/아시아나

여행주

페인트주

자동차주 (요즘은 친환경 자동차도 있어 팔아야 한다고 말씀드리기 좀 애매합니다.)

해운주

원자재 수입 화학주

가 있습니다.

위기를 기회로 만드는 것이 진정한 고수라고 어느 달인 분이 그러시네요.

(그러기가 어디 쉽나요. ㅎㅎ)

참고하시어 현명한 투자 하시기를 바랍니다.

이상 나무늘보 였습니다. ^^

청약가점제

청약가점 산정 기준표

청약가점 산정(계산) 방법 

안녕하세요. ^^

나무늘보 입니다.

오늘은 청약 가점제에 대해서 알아보겠습니다.

저는 한동안 분양받을 생각을 안하고 있어서 관심이 좀 덜했는데 최근 2년 들어 뉴스에도 하도 부동산 부동산 하면서 떠들썩하게 나오고, 신축 아파트 프리미엄이 어마무시하게 붙는 것을 보고 급 관심이 생겼습니다.

확실하게 알아둬서 나쁠 것이 없습니다. ^^

청약가점제란? 

민영주택 입주자 선정 방법으로 민영주택 1순위 청약자 내에서 경쟁이 있을 경우 

입주자 모집공고일 현재 기준 무주택기간, 부양가족수및 청약통장가입기간을 기준으로 산정한 합산점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 제도입니다.

→ 간단하게 민영주택, 1순위 청약자 내, 성적별로 줄세운다. 정도로 이해하시면 됩니다.

    (1순위 청약통장이 반드시 있어야 합니다.) 

청약 가점 아래와 같이 크게 3가지 기준으로 산정됩니다.

(1) 무주택 기간 (15년 이상이 만점, 최대 32점)

(2) 부양가족수 (본인 제외 5명이 만점, 최대 30점)

(3) 주택청약 통장 가입기간 (15년 이상이 만점, 최대 17점)

세부 산정 기준은 아래와 같습니다.

[무주택기간] 

여기에 미혼 차별(?)이 있네요. ^^

만 30세 미만으로 미혼인 경우 무주택기간 점수는 0점이라고 합니다.

만 30세 이상은 미혼이라도 무주택기간 점수를 받을 수 있습니다.

만 30세 미만으로 미혼인 경우는 빨리 결혼해서 가정을 꾸리고 자녀(부양가족)이 있는 경우가 가점에서 유리합니다.

[부양가족수]

[주택청약통장가입기간]

청약통장으로 분양을 받지 않고 분양권이나 집을 그냥 샀다고 해서 청약통장을 없애는 것처럼 어리석은 일이 없습니다.

15년 이상된 청약통장을 보유하셔야 합니다! 

위의 경우에 다 최대점(만점)을 받으면

무주택기간(최대 32점) + 부양가족수(최대 35점) + 주택청약통장가입기간(최대 17점) = 최대 84 점입니다.

최근 경쟁률이 높은 지역의 청약 가점으로 당첨되는 민영 아파트는 최소 60~70점 정도 넘어야 합니다.

경쟁률이 치열한 곳일수록 당연히 최소 점수가 높습니다.

그러면 이제 꼭 알아두시면 좋겠다 하는 내용 몇가지도 같이 말씀을 드리지요.

요즘 경쟁률이 높은 아파트는 청약 1순위에서 마감이 됩니다.

참고로 1순위/2순위는 아래와 같이 정해집니다. 

(저는 민영주택에만 관심이 있어서 국민주택은 제외하고 말씀드립니다. ^^;)

[민영주택 청약자격 개요]

그러면, 가점이 높지 않은 1순위자들에게는 기회가 없느냐?

그런 것은 아닙니다. 아래 민영주택 가점제 적용 방법을 보시면 상황에 따라 가점이 높지 않은 분에게도 기회가 있습니다.

그리고 이미 주택을 소유한 사람도 청약을  할 수 있습니다.

2주택 이상을 소유하면 투기과열지구나 청약과열지구 민영주택 청약시에는 1순위 자격을 가지지 못하지만,

보통 1주택 소유자는 1순위 자격으로 청약이 가능합니다.

※ APT2you 사이트에 가시면 청약가점을 직접 시뮬레이션 할 수 있습니다. 

   본인의 청약가점이 정확하게 궁금하신 분은 확인하시면 됩니다. 

잘못되었거나 혼란스러운 점이 있다면 댓글 남겨 주세요.

이상 나무늘보 였습니다. ^^